Ипотека в Венгрии для иностранцев: как получить кредит на квартиру в Будапеште
Иностранцы могут взять ипотеку в венгерском банке, но выбор уже, чем у резидентов. Большинство банков кредитуют граждан ЕС, а в отдельных случаях и граждан третьих стран, обычно на 50 до 70 процентов от стоимости жилья. Понадобятся венгерский налоговый номер, счёт в местном банке, подтверждённый доход и оценка объекта. Ставки плавающие, кредит выдаётся только в форинтах.
Дают ли венгерские банки ипотеку иностранцам
Да, но условия зависят от гражданства. Граждане ЕС проходят почти как резиденты: банк смотрит на доход, кредитную нагрузку и объект. Гражданам стран вне ЕС сложнее. Круг банков, готовых работать, меньше, требования к документам шире, а первый взнос выше.
Главное, что нужно понимать заранее: банк оценивает ваш текущий подтверждённый доход, а не будущую аренду от покупаемой квартиры. Планы сдавать жильё в расчёт платёжеспособности не идут. Считайте платёж от того, что вы зарабатываете сегодня.
Ещё одно ограничение действует с 2015 года. Новые ипотечные кредиты физическим лицам в Венгрии выдаются только в форинтах. Кредит в евро или долларах взять нельзя. Это защищает заёмщика от валютного риска по долгу, но платёж меняется вместе с венгерскими ставками.
Какие банки кредитуют нерезидентов
Политика банков меняется, и то, что верно в этом квартале, может измениться в следующем. Таблица ниже показывает общую картину, но конкретные условия всегда уточняйте напрямую или через брокера.
Первый взнос и лимиты кредитования
Венгерский Центральный банк устанавливает верхнюю планку в 80 процентов от стоимости для форинтовой ипотеки на жильё. Но это регуляторный потолок, а не то, что вам предложат. Внутренние лимиты банков для нерезидентов заметно строже.
Реалистичный ориентир для иностранца это от 50 до 70 процентов от стоимости. То есть первый взнос от 30 до 50 процентов. Если вы готовы внести 40 или 50 процентов, выбор банков расширяется, а шансы на одобрение резко растут.
Отдельно банк считает показатель долговой нагрузки. В расчёт идут все ваши текущие обязательства, включая кредиты в другой стране. Ипотеку на квартиру у себя дома банк тоже увидит и учтёт.
Какие документы понадобятся
- Паспорт и, для граждан вне ЕС, вид на жительство, если он есть.
- Венгерский налоговый номер, adószám. Без него заявку не примут.
- Счёт в венгерском банке для списания платежей.
- Подтверждение дохода за последние 6 до 12 месяцев: справка от работодателя, выписки по счёту, налоговые декларации.
- Оценка объекта аккредитованным банком оценщиком.
- Выписка из кадастра на покупаемую квартиру.
Иностранные документы обычно нужно перевести присяжным переводчиком и проставить апостиль. Именно на этом чаще всего теряется время, поэтому начинайте собирать бумаги до того, как найдёте квартиру.
Как проходит заявка
Сначала вы получаете налоговый номер в NAV и открываете счёт в венгерском банке. Затем подаёте предварительную заявку и получаете ориентир по сумме. После этого выбираете объект, банк заказывает оценку, и вы подаёте полный пакет документов.
От подачи полного комплекта до финального одобрения обычно проходит от 4 до 8 недель. Весь путь от первого обращения до выдачи денег занимает чаще всего от 6 до 12 недель. Закладывайте этот срок в договор купли-продажи, иначе рискуете нарушить сроки платежа.
Расходы по ипотеке
Помимо процентов по кредиту есть разовые расходы, которые стоит заложить в бюджет заранее.
- Комиссия банка за рассмотрение и выдачу кредита.
- Оценка недвижимости аккредитованным оценщиком.
- Регистрация залога в земельном кадастре.
- Обязательное страхование объекта.
- Нотариальное оформление кредитного договора.
- Перевод и апостиль иностранных документов.
Эти суммы идут поверх расходов на саму покупку: налога на переход права 4 процента, гонорара юриста и пошлины кадастра. Общий бюджет на сделку с ипотекой закладывайте выше, чем при покупке за свои деньги.
Альтернативы венгерской ипотеке
Многие иностранные покупатели вообще не берут кредит в Венгрии. Распространённые варианты: покупка за свои средства, кредит под залог недвижимости в своей стране, где ставка и условия понятнее, или покупка через венгерскую компанию Kft. с корпоративным финансированием.
Считать стоит по полной стоимости денег, а не только по ставке. Форинтовая ипотека с плавающей ставкой в стране, где вы не получаете доход, это валютный риск наоборот: доход в евро, платёж в форинтах.
Частые вопросы
- Может ли гражданин страны вне ЕС получить ипотеку в Венгрии
- Может подать заявку, но круг банков уже. Чаще всего называют OTP Bank. Большинство банков захотят увидеть венгерский вид на жительство, источник дохода в Венгрии или прочную связь со страной. Ожидайте более строгий лимит по доле кредита и более объёмный пакет документов, чем у граждан ЕС.
- Какой максимальный процент от стоимости дадут иностранцу
- Регулятор ставит потолок в 80 процентов для форинтовой ипотеки на жильё, но банки применяют свои внутренние лимиты для нерезидентов. На практике рассчитывайте на 50 до 70 процентов. Готовность внести 40 до 50 процентов даёт лучшие шансы и самый широкий выбор банков.
- Нужен ли венгерский банковский счёт для ипотеки
- Да. Все венгерские ипотечные банки требуют местный счёт для списания платежей. Открыть его можно только лично в отделении с паспортом. В центральных отделениях OTP и K&H есть англоговорящие сотрудники, привыкшие работать с иностранными покупателями.
- Сколько занимает рассмотрение заявки
- От подачи полного комплекта до финального одобрения обычно от 4 до 8 недель. Весь процесс от первого обращения до выдачи денег занимает от 6 до 12 недель. Задержки чаще всего связаны с переводом и апостилированием иностранных документов.
- Можно ли взять ипотеку в евро или долларах
- Нет. С 2015 года венгерское законодательство запрещает новые ипотечные кредиты физическим лицам в иностранной валюте. Все новые жилищные кредиты выдаются в форинтах. Это снимает валютный риск по долгу, но платёж меняется вместе с венгерскими ставками.
- Что за венгерский налоговый номер и как его получить
- Это индивидуальный adószám, который выдаёт налоговая служба NAV. Нужно прийти в любое отделение NAV с паспортом и заполненной формой T34. Номер обычно выдают в тот же день, бесплатно. Он нужен для договора купли-продажи, ипотечной заявки и уплаты налога на переход права.
- Лучше идти через брокера или напрямую в банк
- Иностранцу брокер обычно окупается. Брокеры знают, какие банки в текущем периоде реально одобряют заявки нерезидентов, и поддерживают контакт с андеррайтингом. Их комиссию, как правило, платит банк. Напрямую имеет смысл идти, если у вас уже есть отношения с конкретным банком или прямая рекомендация юриста.
- Можно ли взять ипотеку на квартиру под сдачу
- Да, и некоторые так и делают. Но банк считает платёжеспособность по вашему текущему подтверждённому доходу, а не по будущей аренде. Ожидаемый доход от квартиры в Будапеште не засчитывается в показатель долговой нагрузки. Проверьте платёж по своему сегодняшнему доходу до подачи заявки.