Международные школы Будапешта: что нужно знать до покупки квартиры

Опубликовано: 14 июля 2026 · Время чтения: 11 мин · Buy Budapest Apartments

В Будапеште больше десятка аккредитованных международных школ, и сосредоточены они в основном во втором, двенадцатом и четырнадцатом районах. Программы британские, американские, IB, немецкая и французская. Семьям, которые покупают жильё на будайских холмах или в четырнадцатом районе, до школы ближе всего. Из центрального Пешта до большинства кампусов удобно добираться на метро и трамвае.

В каких районах находятся школы

География простая и от неё зависит выбор квартиры. Второй район, Розадомб и окрестности, это британская школа BBIS и SEK Budapest. Двенадцатый район, будайские холмы, это американская школа AISB и международная школа ISB. Четырнадцатый район, Зугло, это немецкая и французская школы.

Отсюда практический вывод, который часто упускают: сначала школа, потом квартира. Выбирать район, не определившись со школой, значит рисковать ежедневной дорогой через весь город с пересадками.

Обзор школ

Школа	Район	Программа	Возраст	Стоимость в год, евро
Budapest British International School	II	Британская, IGCSE, A-Level	3 до 18	9 000 до 16 000
American International School of Budapest	XII	IB: PYP, MYP, DP	3 до 18	12 000 до 20 000
International School of Budapest	XII	IB: PYP, MYP, DP	3 до 18	10 000 до 17 000
Немецкая школа Будапешта	XIV	Немецкая федеральная, Abitur	6 до 18	3 000 до 6 000
Lycée Gustave Eiffel	XIV	Французская, Baccalauréat	3 до 18	По шкале, для граждан Франции субсидируется
SEK Budapest International School	II	IB: PYP, MYP, DP	3 до 18	8 000 до 14 000
Karinthy Frigyes Gimnázium	XI	Двуязычная венгерско-английская, государственная	14 до 18	Бесплатно

Разброс по стоимости огромный. Немецкая и французская школы частично субсидируются своими государствами и стоят в разы дешевле частных британских и IB. Государственная двуязычная гимназия Karinthy бесплатна, но это только старшая школа и поступить туда непросто.

Дорога из разных районов

Из второго и двенадцатого районов до будайских школ 10 до 20 минут на машине. Общественным транспортом дольше: холмы плохо покрыты метро, приходится пользоваться автобусами.

Из центрального Пешта, пятый, шестой, седьмой районы, до школ в Зугло удобно на метро M1 и трамваях, обычно 25 до 35 минут. До будайских школ дольше, 40 до 50 минут с пересадкой, и почти всегда семьи в итоге ездят на машине.

Из тринадцатого района до немецкой и французской школ добираться неплохо, до будайских долго. Это стоит учитывать, потому что тринадцатый часто советуют семьям экспатов за новостройки, но со школами на Буде он сочетается плохо.

Как школы влияют на цену жилья

Квартиры во втором и двенадцатом районах в пределах пятнадцати минут езды от кампусов стабильно привлекают корпоративных арендаторов из числа экспатов. Такие арендаторы подписывают договоры на более долгий срок и платят выше среднего.

Но на доходность в процентах это влияет не так, как можно подумать. Цена входа в этих районах высокая, поэтому процент получается не лучше, а часто хуже, чем в восьмом или девятом. Выигрыш здесь в качестве арендатора и в низком риске простоя, а не в проценте.

Покупка рядом со школой: порядок действий

Сначала свяжитесь со школой и уточните наличие мест на нужный год. Только после этого ищите квартиру. Обратный порядок регулярно заканчивается тем, что семья покупает жильё рядом со школой, куда ребёнка не взяли.

Дальше стандартный процесс покупки: письменное предложение, задаток foglaló, венгерский юрист, проверка кадастра, договор и регистрация. Для граждан стран вне ЕС добавляется разрешение районного управления, которое занимает около четырёх до шести недель.

Снимать или покупать

Многие семьи первый год снимают. Это разумно: вы проверяете школу, район и дорогу до того, как вкладывать деньги. Если через год всё устраивает, покупаете осознанно.

Аргумент в пользу сразу покупать появляется, если вы уверены в сроке пребывания от трёх до пяти лет. Тогда расходы по сделке, около 6 до 8 процентов, успевают окупиться экономией на аренде и возможным ростом цены.

Частые вопросы

Есть ли очереди в международные школы Будапешта: Да, особенно в American International School of Budapest и в International School of Budapest. Обе популярны, и в отдельных параллелях мест немного. Семьям, которые переезжают в Будапешт, стоит связаться со школами как можно раньше, в идеале за шесть до двенадцати месяцев до предполагаемого начала обучения. Покупка или аренда жилья рядом со школой сама по себе не гарантирует зачисления.
Может ли иностранец купить квартиру рядом со школой: Да. Граждане стран вне ЕС покупают жильё в Венгрии с разрешения районного государственного управления. Для жилой недвижимости разрешение обычно выдают, оформление занимает примерно четыре до шести недель. Процедура отработанная и не мешает большинству покупателей закрыть сделку, но добавляет времени. Работа с венгерским юристом обязательна.
Какой район лучше для семьи с детьми: Второй район, Розадомб и окрестности, чаще всего выбирают семьи, чьи дети учатся в британской школе или по программе IB, из-за близости к BBIS и SEK Budapest. Двенадцатый район подходит семьям из AISB и ISB. Четырнадцатый удобнее всего для тех, кто ходит в немецкую или французскую школу. Правильный ответ зависит от конкретной школы и бюджета.
Есть ли доступные международные школы: Немецкая школа и французский лицей Gustave Eiffel частично субсидируются своими государствами и берут заметно меньше, чем полностью частные британские и IB школы. Государственная венгерская двуязычная гимназия Karinthy Frigyes в одиннадцатом районе бесплатна, но это только старшая школа и для поступления нужен сильный академический уровень.
Как близость школы влияет на доходность аренды: Квартиры во втором и двенадцатом районах в пределах пятнадцати минут езды от основных кампусов привлекают корпоративных арендаторов из числа экспатов, которые подписывают более длинные договоры и платят выше среднего. Это поддерживает доходность и снижает риск простоя. Но цена входа в этих районах выше, поэтому чистая доходность не обязательно лучше, чем в других частях города. Выигрыш скорее в качестве арендатора и стабильности договора.
Сколько стоит обучение в год: Разброс большой. Полностью частные британские и IB школы берут примерно от 8 000 до 20 000 евро в год в зависимости от школы и возраста ребёнка. Немецкая школа обходится примерно в 3 000 до 6 000 евро. Французский лицей считает по шкале, для граждан Франции обучение субсидируется. Государственная двуязычная гимназия бесплатна.
Стоит ли сначала снять, а потом покупать: Для большинства семей да. Год аренды позволяет проверить школу, район и реальную дорогу в час пик до того, как вкладывать деньги в покупку. Покупать сразу имеет смысл, если вы уверены, что останетесь минимум три до пяти лет, тогда расходы по сделке успевают окупиться.

Стоимость жизни в Будапеште: реальный месячный бюджет

Опубликовано: 10 июля 2026 · Время чтения: 11 мин · Buy Budapest Apartments

Одному человеку жизнь в Будапеште обходится примерно в 900 до 1 400 евро в месяц без учёта аренды или платежа по ипотеке. Сюда входят продукты, коммунальные, транспорт, кафе несколько раз в неделю и досуг. Паре стоит закладывать 1 400 до 2 000 евро. Будапешт остаётся одной из самых доступных столиц Центральной Европы для тех, кто зарабатывает в евро или долларах.

Повседневная жизнь в центре Будапешта: кафе, магазины и прохожие на городской улице — Повседневные расходы в Будапеште заметно ниже, чем в Вене или Мюнхене, при сопоставимом качестве жизни.

Как Будапешт смотрится на фоне других столиц

Будапешт дешевле Праги примерно на 10 до 20 процентов по продуктам, кафе и транспорту. Разрыв с Веной ещё заметнее: там повседневные расходы выше в полтора до двух раз.

За последние годы разрыв сократился. Инфляция 2022 и 2023 годов сильно подняла цены на еду и энергию, и к прежним уровням они не вернулись. Но относительно западноевропейских столиц Будапешт по-прежнему выигрывает.

Жильё: что реально платит собственник

Если квартира ваша и без ипотеки, ежемесячные расходы на жильё сводятся к двум статьям: общие взносы дома и коммунальные.

Общий взнос, közös költség, платят все собственники в доме. Он покрывает уборку, обслуживание лифта, страховку здания, иногда отопление. В старых домах это обычно 40 до 100 евро в месяц. В новых комплексах с консьержем, подземным паркингом и лифтами может доходить до 150 до 250 евро.

Коммунальные, интернет и связь

Услуга	В месяц, евро	Комментарий
Электричество, квартира 60 м²	20 до 45	Зимой выше, действует льготный тариф до определённого объёма
Газ или центральное отопление	30 до 90	В старых домах дороже, летом счета минимальные
Вода и канализация	10 до 20	Счета выставляет Budapest Közművek
Домашний интернет от 100 Мбит	10 до 18	Magyar Telekom, Vodafone и DIGI активно конкурируют
Мобильная связь с интернетом	8 до 15	Безлимитные тарифы широко доступны

Итог по коммунальным для квартиры 60 квадратных метров это примерно 60 до 130 евро в месяц. Зимой в довоенном доме с плохой теплоизоляцией верхняя граница легко пробивается. Новостройка с собственным котлом и стеклопакетами обходится ощутимо дешевле круглый год.

Продукты

На одного человека продукты обходятся примерно в 250 до 400 евро в месяц при готовке дома. Сетевые магазины Aldi, Lidl и Spar дешевле, Rossmann и DM для бытовой химии.

Рынки вроде Большого рынка на площади Фёвам выглядят живописно, но для повседневных покупок дороже супермаркета. Местные ходят туда за мясом и сезонными овощами, а не за всем подряд.

Транспорт

Общественный транспорт в Будапеште один из главных плюсов города. Единый проездной на месяц стоит около 25 евро и покрывает метро, трамваи, автобусы и пригородные электрички в черте города.

Машина в центре скорее обуза: платная парковка по зонам, узкие улицы, дефицит мест. Многие собственники квартир в центральных районах машину не держат вовсе.

Кафе, рестораны и досуг

Обед в обычном заведении стоит 8 до 14 евро, ужин на двоих в приличном ресторане 40 до 70 евро. Кофе 2 до 3,5 евро. Пиво в баре 2,5 до 4 евро.

Абонемент в спортзал 30 до 50 евро в месяц, билет в кино 6 до 9 евро, купальни Сечени около 25 евро за день. Культурная программа в Будапеште дешёвая по западным меркам: билет в оперу можно взять за 15 до 30 евро.

Медицина и страховка

Здесь всё зависит от статуса. Кто работает в Венгрии и платит социальные взносы, пользуется государственной системой NEAK. Кто живёт на пассивный доход, пенсию или удалённую работу, платит добровольные взносы в NEAK либо берёт частную страховку.

Частная страховка для здорового взрослого стоит примерно 50 до 120 евро в месяц. Частные клиники в Будапеште хорошего уровня, приём специалиста без страховки обходится в 50 до 90 евро.

Примерные бюджеты

Один человек, скромно. Около 900 евро в месяц без жилья: продукты дома, проездной, редкие кафе, базовый досуг.
Один человек, комфортно. Около 1 400 евро: рестораны несколько раз в неделю, спортзал, частная страховка, поездки по стране.
Пара. От 1 400 до 2 000 евро без жилья, в зависимости от того, как часто едите вне дома.
Семья с ребёнком в международной школе. Плюс 800 до 1 800 евро в месяц только за школу, это главная статья расходов для семей экспатов.

Частые вопросы

Будапешт дешевле Праги: В целом да, хотя разрыв сократился. Потребительские цены в Будапеште, особенно на кафе, продукты и общественный транспорт, обычно на 10 до 20 процентов ниже пражских. Цены покупки жилья в центре Будапешта тоже в целом ниже, чем в центре Праги, хотя оба города за десятилетие сильно подорожали.
Можно ли комфортно жить одному на 1 500 евро в месяц: Да, если квартира своя и без ипотеки. На 1 500 евро в месяц без учёта жилья один человек в Будапеште закрывает коммунальные, продукты, регулярные походы в рестораны, транспорт, медицинскую страховку и досуг, и ещё останется. Если из этой суммы нужно платить и аренду, в центральном районе будет тесно, а в одиннадцатом, тринадцатом или четырнадцатом вполне реально.
Сколько стоят коммунальные в квартире: Для квартиры 60 квадратных метров закладывайте 60 до 130 евро в месяц на электричество, газ или центральное отопление и воду. Зимой выходит дороже, особенно в довоенных домах с плохой теплоизоляцией. Новостройки с индивидуальным котлом и стеклопакетами обходятся заметно дешевле круглый год.
Нужна ли частная медицинская страховка: Зависит от статуса. Те, кто работает в Венгрии и платит социальные взносы, пользуются государственной системой NEAK. Тем, кто живёт на пассивный доход, пенсию или удалённую работу, нужно платить добровольные взносы в NEAK либо иметь частную страховку. Частное покрытие для здорового взрослого обычно стоит 50 до 120 евро в месяц.
Что такое közös költség и сколько он стоит: Это ежемесячный взнос, который платят все собственники квартир в доме. Он покрывает уборку мест общего пользования, обслуживание лифта, страховку здания, иногда общее отопление. В старых будапештских домах обычно 40 до 100 евро в месяц, в новых комплексах с управляющей компанией может достигать 150 до 250 евро.
Подходит ли Будапешт для жизни на пенсию: Будапешт часто называют одним из лучших городов Европы для жизни на фиксированный доход именно потому, что повседневные расходы низкие по сравнению с Западной Европой. Пенсия, которой едва хватало бы в Германии или Австрии, в Будапеште обеспечивает комфортную жизнь, особенно собственнику жилья, у которого нет расходов на аренду.
Как инфляция повлияла на цены: В 2022 и 2023 годах в Венгрии была высокая инфляция, потребительские цены выросли резко. К 2025 и 2026 годам она заметно замедлилась, но цены на продукты и энергию в абсолютном выражении остаются выше уровня до 2022 года. Относительная стабильность форинта к евро в 2025 и 2026 годах помогла тем, кто получает доход в евро, сохранить покупательную способность.

Цены на недвижимость в Будапеште: что показывают данные с 2015 года

Опубликовано: 4 июля 2026 · Время чтения: 12 мин · Buy Budapest Apartments

С 2015 по 2023 год цены на жильё в Будапеште выросли примерно втрое в форинтах. Причины: восстановление после кризиса, спрос на аренду, деньги ЕС и низкие ставки. В 2023 году был короткий откат, в 2024 и 2025 годах рынок стабилизировался и пошёл вверх. Долгосрочный тренд остаётся восходящим, но рост стал заметно более точечным: он зависит от района и типа объекта сильнее, чем в бум 2015 до 2019 годов.

Жилые кварталы Будапешта с высоты, видны исторический центр и новые дома — Рост цен с 2015 года был неравномерным: центральные районы и новостройки обогнали окраины.

Точка отсчёта: 2015 год

К 2015 году венгерский рынок недвижимости только выходил из затяжного спада после кризиса 2008 года. Строительство почти остановилось на несколько лет, цены стояли, а качественного жилья не хватало.

Квадратный метр в пятом районе стоил тогда 1 100 до 1 400 евро. Сегодня это звучит неправдоподобно, но это была реальность десятилетней давности.

Бум 2015 до 2019 годов

Дальше сошлось сразу несколько факторов, и именно поэтому рост был таким быстрым.

Государственная программа CSOK поддержки семей при покупке жилья создала массовый платёжеспособный спрос.
Исторически низкие ставки в Европе сделали ипотеку дешёвой.
Бум посуточной аренды в центральных районах превратил квартиры в доходный актив.
Устойчивый рост экономики и приток средств ЕС.
Дефицит качественного жилья после многих лет почти нулевого строительства.

Все пять факторов действовали одновременно. Именно совпадение, а не какой-то один драйвер, объясняет темп.

Рост по районам

Общая цифра «выросло втрое» скрывает большую разницу между районами.

Район	Характер	Цена 2015, евро за м²	Цена 2023, евро за м²	Изменение
V, Белварош-Липотварош	Исторический центр, Парламент	1 100 до 1 400	3 000 до 4 000	около 170 до 190%
VI, Терезварош	Проспект Андраши, Октогон	900 до 1 200	2 500 до 3 500	около 170 до 200%
VII, Эржебетварош	Еврейский квартал, руин-бары	750 до 1 000	2 200 до 3 000	около 190 до 220%
XIII, Ангьялфёльд	Новостройки, набережная	700 до 900	2 000 до 2 800	около 200 до 220%
XI, Уйбуда	Университеты, семейные кварталы	650 до 850	1 800 до 2 400	около 175 до 200%
XIV, Зугло	Жилой, много зелени	550 до 750	1 500 до 2 000	около 160 до 180%
IV, Уйпешт	Окраина, панельные дома	350 до 500	900 до 1 300	около 150 до 170%

Лидерами по проценту стали седьмой и тринадцатый районы. Седьмой вытянула посуточная аренда, тринадцатый крупное новое строительство вдоль Дуная. Окраины росли медленнее и с гораздо более низкой базы.

2020 до 2022: пандемия и инфляция

Пандемия ударила по посуточной аренде, и в 2020 году многие ждали обвала цен. Обвала не случилось. Часть владельцев перевела квартиры в долгосрочную аренду, часть придержала объекты, а покупатели с деньгами восприняли паузу как возможность.

С 2021 года начался новый виток роста, на этот раз подогретый инфляцией. Недвижимость традиционно воспринимается как защита от обесценивания денег, и в Венгрии с её высокой инфляцией этот мотив работал особенно сильно.

Новый жилой комплекс в Будапеште рядом с исторической застройкой — Тринадцатый район показал самый высокий процент роста за счёт масштабного нового строительства.

Откат 2023 года и восстановление

В 2023 году венгерские ипотечные ставки резко выросли, и количество сделок упало. Цены предложения в отдельных сегментах снизились на 10 до 15 процентов, прежде всего на панельные квартиры в окраинных районах и переоценённые новостройки.

Важный нюанс: отремонтированные квартиры в хороших локациях центральных районов цену держали заметно твёрже. Коррекция была не общерыночной, а точечной, и била по слабым объектам.

К 2024 и 2025 годам ставки пошли вниз, и рынок начал восстанавливаться. Но характер роста изменился: теперь он гораздо сильнее зависит от конкретного дома, этажа, состояния и района.

Будапешт на фоне соседей

В абсолютных цифрах за квадратный метр центральный Будапешт по-прежнему дешевле Праги и Варшавы и заметно дешевле Вены при сопоставимом качестве локации.

Считать ли это недооценкой, вопрос открытый. Ответ зависит от того, во что вы верите: в дальнейшее экономическое сближение Венгрии с Западной Европой, в траекторию форинта и в устойчивость местного спроса на аренду. Дисконт реален, но он уже не такой широкий, как в 2015 году.

Что это значит для покупателя сейчас

Главный вывод из десятилетних данных простой: время лёгких денег на общем подъёме рынка закончилось. С 2015 по 2019 год росло почти всё. Сейчас растёт не всё.

Это значит, что выбор конкретного объекта стал важнее выбора момента. Состояние дома, этаж, сторона, наличие лифта, расходы на общий взнос и запланированный капремонт сегодня влияют на результат сильнее, чем попытка угадать дно рынка.

Частые вопросы

Насколько выросли цены в Будапеште с 2015 года: В номинальном выражении в форинтах средние цены на жильё в Будапеште выросли примерно втрое между 2015 годом и пиком 2022 до 2023 годов по данным индекса цен Венгерского национального банка. В евро прирост был меньше из-за ослабления форинта за тот же период, но квартиры в центральных районах всё равно подорожали примерно вдвое и больше в пересчёте на евро за метр.
Падали ли цены после 2022 года: Да, умеренно. Количество сделок резко упало в 2023 году на фоне роста ипотечных ставок, а цены предложения в отдельных сегментах, прежде всего на панельные квартиры окраин и переоценённые новостройки, снижались на 10 до 15 процентов. Отремонтированные квартиры в хороших локациях центра держали цену твёрже. К 2024 и 2025 годам рынок восстанавливался на фоне снижения ставок.
В каких районах рост был сильнее всего: Самый высокий прирост в абсолютном и процентном выражении между 2015 и 2023 годами показали пятый, шестой, седьмой и тринадцатый районы. Пятый и шестой выиграли за счёт престижа и туризма, седьмой за счёт бума посуточной аренды, тринадцатый за счёт масштабного нового строительства вдоль Дуная. Окраинные районы вроде четвёртого и пятнадцатого росли в процентах, но с гораздо более низкой базы.
Недооценена ли недвижимость Будапешта: В абсолютных цифрах за квадратный метр центральный Будапешт по-прежнему торгуется ниже Праги и Варшавы и заметно ниже Вены для сопоставимых объектов в центре. Считать ли этот разрыв недооценкой, зависит от вашего взгляда на экономическое сближение Венгрии, траекторию форинта и местный спрос на аренду. Дисконт реален, но не такой широкий, как в 2015 году.
Может ли иностранец купить недвижимость в Будапеште: Граждане ЕС покупают жильё в Венгрии на тех же условиях, что и венгры. Граждане стран вне ЕС тоже могут покупать квартиры и дома, но им нужно разрешение местного государственного управления, и для жилой недвижимости эта процедура в целом формальная. Для сельскохозяйственной земли действуют отдельные, более строгие правила. Лицензированный венгерский юрист обязателен при любой сделке.
Какая средняя цена за квадратный метр сейчас: В центральных районах, пятом, шестом и седьмом, цены предложения на вторичное жильё в хорошем состоянии составляют примерно 2 500 до 4 000 евро за метр. Новостройки в тринадцатом и девятом районах обычно стартуют от 2 200 до 3 000 евро. Окраины заметно дешевле, часто 1 000 до 1 600 евро за метр на вторичном рынке. Разброс сильно зависит от состояния, этажа и типа дома.
Что вызвало такой быстрый рост в 2015 до 2019 годах: Основные драйверы это государственная программа поддержки семей CSOK, исторически низкие европейские ставки, бум посуточной аренды в центральных районах, устойчивый рост экономики и дефицит качественного жилья после многих лет минимального строительства с 2009 года. Все эти факторы сошлись одновременно, поэтому рост был необычно быстрым.
Сейчас хорошее время для покупки: Зависит от горизонта, бюджета и цели. Коррекция после 2023 года создала возможности в отдельных сегментах, а снижение ставок в 2024 и 2025 годах улучшило доступность. Структурные аргументы, членство в ЕС, спрос на аренду и относительная доступность по сравнению с Западной Европой, остаются в силе. Грамотный местный агент и лицензированный венгерский юрист обязательны до любой сделки.

Как продать квартиру в Будапеште, живя за границей

Опубликовано: 6 июня 2026 · Время чтения: 11 мин · Buy Budapest Apartments

Иностранный собственник может продать квартиру в Будапеште, не приезжая в Венгрию. Для этого оформляется нотариальная доверенность с апостилем на представителя в Венгрии. Понадобятся апостилированные документы, венгерский налоговый номер и лицензированный агент. Налог на прирост капитала в Венгрии составляет 15 процентов, но после пяти полных лет владения он обнуляется. Деньги переводятся за рубеж обычным банковским переводом после регистрации сделки в кадастре.

Нотариальная доверенность и документы на продажу квартиры в Будапеште на столе — Апостилированная доверенность позволяет продать квартиру, ни разу не приехав в Венгрию.

Можно ли продать, не приезжая в Венгрию

Да, и это обычная практика. Весь процесс закрывается через нотариальную доверенность на венгерского юриста. Он подписывает договор купли-продажи, подаёт документы в кадастр и ведёт расчёты. Лично появляться не нужно ни на одном этапе.

Ключевое условие это правильно оформленная доверенность. Её заверяет нотариус в вашей стране, после чего на неё ставится апостиль по Гаагской конвенции 1961 года. Если ваша страна конвенцию не подписывала, вместо апостиля нужна полная консульская легализация, и это дольше.

Порядок действий

Сначала вы оформляете доверенность и получаете венгерский налоговый номер, если его ещё нет. Юрист заказывает свежую выписку из кадастра и проверяет, нет ли обременений, о которых вы забыли.

Дальше агент готовит объект к показам, определяет цену и выставляет объявление. После того как покупатель найден, вносится задаток foglaló, обычно 10 процентов, и юрист готовит договор.

Договор подписывает ваш представитель по доверенности. Покупатель вносит остаток, юрист подаёт документы в кадастр. После регистрации деньги уходят вам.

От выставления до записи в кадастре обычно проходит от двух до четырёх месяцев. Дольше всего тянутся два этапа: время экспозиции на рынке, которое зависит от цены и состояния квартиры, и обработка в кадастре, 30 дней при обычной процедуре или несколько дней при ускоренной.

Какие документы понадобятся

Документ	Кто выдаёт	Нужен апостиль	Комментарий
Заверенная копия паспорта	Ваша страна	Да, если используется в доверенности	Некоторые юристы принимают нотариальную копию без апостиля только для идентификации
Доверенность	Нотариус в вашей стране	Да	Апостиль по Гаагской конвенции 1961 года. Если страна не участник, нужна консульская легализация
Венгерский налоговый номер	Налоговая служба NAV	Нет	Юрист может получить или восстановить его за вас
Выписка из кадастра, tulajdoni lap	Земельный кадастр Венгрии	Нет	Юрист заказывает онлайн, стоит несколько сотен форинтов
Энергетический сертификат	Аккредитованный венгерский аудитор	Нет	Обязателен при продаже, действует 10 лет. Если истёк, агент организует новый
Справка о согласовании перепланировки	Районная управа	Нет	Нужна, если в квартире делались конструктивные изменения без разрешения

Энергетический сертификат это тот документ, о котором забывают чаще всего. Он обязателен по закону, и без него сделку не закрыть. Новый стоит примерно от 30 000 до 60 000 форинтов и делается за несколько дней.

Подписание договора купли-продажи квартиры в Будапеште через представителя по доверенности — Договор подписывает представитель, продавцу присутствовать не нужно.

Налог с продажи

Венгрия облагает прирост капитала подоходным налогом по ставке 15 процентов. Прирост это разница между ценой продажи и ценой покупки, уменьшенная на документально подтверждённые расходы: налог при покупке, гонорар юриста, комиссия агентства, стоимость ремонта.

Самое важное правило: облагаемая часть прироста уменьшается с каждым годом владения и обнуляется после пяти полных лет. Если вы владели квартирой пять лет и больше, венгерского налога с продажи нет вообще.

Отдельно проверьте правила своей страны. Соглашения об избежании двойного налогообложения обычно дают зачёт уплаченного в Венгрии налога, но декларировать доход дома всё равно чаще всего нужно.

Комиссия агентства и прочие расходы

Комиссия агентства. Обычно от 3 до 5 процентов от цены продажи, платит продавец.
Гонорар юриста. При продаже обычно ниже, чем при покупке, но заложите его.
Энергетический сертификат. От 30 000 до 60 000 форинтов, если действующего нет.
Оформление доверенности и апостиль в вашей стране.
Перевод документов присяжным переводчиком, если требуется.
Погашение ипотеки, если она зарегистрирована на объекте.

Как вывести деньги

Ограничений на вывод средств от продажи недвижимости из Венгрии нет, независимо от вашего гражданства. Деньги переводятся обычным банковским переводом.

Венгерский счёт для этого не обязателен. Юрист может принять сумму на свой депозитный счёт и после закрытия сделки перевести её прямо на ваш зарубежный счёт. Но собственный венгерский счёт даёт больше контроля над моментом конвертации и переводом, а курс лучше брать через специализированный обменный сервис, а не через банк.

Банк-получатель запросит документы о происхождении средств. Договор купли-продажи и подтверждение регистрации в кадастре обычно закрывают этот вопрос. Держите их под рукой заранее.

Когда продавать

Два фактора влияют на цену сильнее всего: состояние квартиры и наличие арендатора. Квартира, освобождённая к сделке, продаётся дороже и быстрее, потому что её могут купить не только инвесторы, но и те, кто покупает для себя.

Квартиру с действующим договором аренды продать можно, но покупатель наследует обязательства по договору. Это сужает круг покупателей до инвесторов и обычно стоит вам несколько процентов цены.

Косметический ремонт перед продажей в Будапеште чаще всего окупается, особенно в старом фонде. Покупатели здесь плохо переносят вид изношенной сантехники и проводки, даже если технически всё работает.

Частые вопросы

Нужно ли приезжать в Будапешт, чтобы продать квартиру: Нет. Сделку можно закрыть полностью удалённо, оформив нотариальную доверенность с апостилем на венгерского юриста. Он подписывает договор купли-продажи и все документы для кадастра от вашего имени. Личное присутствие не требуется ни на одном этапе.
Сколько времени занимает продажа из-за границы: От выставления объекта до завершённой регистрации в кадастре обычно от двух до четырёх месяцев. Дольше всего тянутся время экспозиции, которое зависит от цены и состояния квартиры, и обработка в кадастре: 30 дней при обычной процедуре или несколько дней при ускоренной. Подготовка документов, прежде всего апостилированной доверенности, до выставления объекта экономит время потом.
Какой налог с продажи платит нерезидент: Венгрия применяет ставку подоходного налога 15 процентов к чистому приросту капитала. При этом облагаемая часть прироста уменьшается с каждым годом владения и обнуляется после пяти полных лет. Если вы владели квартирой пять лет или дольше, венгерского налога с продажи нет. Проверьте также правила своей страны: соглашения об избежании двойного налогообложения обычно дают зачёт уплаченного в Венгрии налога.
Может ли гражданин страны вне ЕС свободно продать квартиру: Да. Никаких ограничений на продажу венгерской жилой недвижимости, которой вы законно владеете, для граждан стран вне ЕС нет. Процесс одинаков независимо от гражданства. Вывод денег тоже не ограничен при условии, что вы можете документально подтвердить происхождение средств, то есть предъявить договор купли-продажи по стандартным банковским требованиям.
Что делать, если на квартире ипотека: Если на объекте зарегистрирована венгерская ипотека, её нужно погасить до сделки или одновременно с ней. Юрист согласует с банком сумму к погашению и организует снятие залога в кадастре в рамках закрытия сделки. Обычно платёж покупателя сначала идёт на погашение кредита, а остаток вам.
Нужен ли венгерский счёт, чтобы получить деньги: Не обязательно. Юрист может держать сумму на депозитном счёте и после закрытия сделки перевести её напрямую на ваш зарубежный счёт. Но венгерский счёт упрощает процесс и даёт больше контроля над сроками международного перевода. Если счёта нет, юрист или агент подскажут удобную схему под вашу ситуацию.
Обязателен ли энергетический сертификат при продаже: Да. Венгерский закон требует действующий энергетический сертификат для любой сделки с жилой недвижимостью. Он действителен 10 лет. Если срок истёк или сертификата никогда не было, аккредитованный венгерский аудитор подготовит его примерно за 30 000 до 60 000 форинтов. Агент может организовать это за вас.
Можно ли продать квартиру, сданную в аренду: Да, но действующий договор аренды влияет на сделку. Покупатель принимает на себя обязательства по договору. На практике продавцы либо дожидаются естественного окончания аренды, либо договариваются с арендатором о досрочном расторжении до выставления объекта. Свободная квартира обычно продаётся дороже и привлекает более широкий круг покупателей, включая тех, кто покупает для себя.

Налог на доход от аренды в Венгрии для иностранных собственников

Опубликовано: 2 июня 2026 · Время чтения: 11 мин · Buy Budapest Apartments

Иностранный собственник, сдающий квартиру в Будапеште, платит венгерский подоходный налог по плоской ставке 15 процентов с чистого дохода от аренды. Расходы можно вычесть двумя способами: по фактическим документам или упрощённо, 10 процентов от дохода. Для меблированной посуточной сдачи существует отдельный режим фиксированного налога. Соглашения об избежании двойного налогообложения обычно не дают обложить один доход дважды.

Кто платит налог

Правило простое: доход от венгерской недвижимости облагается в Венгрии независимо от того, где живёт собственник и какое у него гражданство. Тот факт, что вы никогда не были налоговым резидентом Венгрии, ничего не меняет.

Первое, что нужно сделать до первой сдачи, это получить венгерский налоговый идентификатор adóazonosító jel в NAV. Без него нельзя корректно подать декларацию и заплатить налог. Юрист или бухгалтер оформит его по доверенности.

Ставка 15 процентов

Венгрия применяет плоскую ставку подоходного налога 15 процентов. Она не растёт с суммой дохода, что для многих иностранцев приятный контраст с прогрессивной шкалой дома.

Облагается чистый доход, то есть аренда за вычетом признаваемых расходов. Способ вычета расходов выбираете вы, и от этого выбора зависит эффективная ставка.

Как вычитать расходы

Вариант первый, упрощённый. Вы вычитаете 10 процентов от валовой аренды без документов. Эффективная ставка получается 13,5 процента от валового дохода. Минимум бумаг, подходит большинству.

Вариант второй, по фактическим расходам. Вычитаете документально подтверждённые затраты: общие взносы дома, коммунальные, страховку, ремонт, комиссию управляющей компании, амортизацию. Требует чеков и учёта, но выгоднее, если был крупный ремонт или расходы высокие.

Фиксированный налог для посуточной сдачи

Для меблированной краткосрочной сдачи есть отдельный режим: фиксированный налог за комнату, tételes átalányadó. Он рассчитывается не от дохода, а от количества сдаваемых комнат.

Логика такая: если доход с комнаты высокий, фиксированная сумма оказывается очень выгодной. Если комната приносит мало, режим может оказаться дороже обычных 15 процентов. Считать нужно под конкретный объект.

Отдельно помните, что посуточная сдача требует регистрации как поставщика частного размещения в районной управе, и часть районов Будапешта ввела ограничения на новые регистрации. Налоговый вопрос здесь не единственный.

Социальный взнос и двойное налогообложение

Помимо подоходного налога в некоторых конфигурациях возникает социальный взнос szocho. Для частного лица, сдающего квартиру в обычном режиме, он обычно не применяется. Для зарегистрированного индивидуального предпринимателя применяется.

У Венгрии есть соглашения об избежании двойного налогообложения с большинством стран ЕС, с Великобританией и США. По общему правилу первоочередное право облагать доход от недвижимости остаётся за страной, где эта недвижимость находится, то есть за Венгрией.

Ваша страна обычно либо освобождает такой доход, либо даёт зачёт уплаченного в Венгрии налога. Но декларировать доход дома чаще всего всё равно нужно. Конкретный механизм зависит от текста соглашения, это вопрос к налоговому консультанту по месту вашего резидентства.

Сравнение режимов

Режим	Кому подходит	Эффективная ставка от валовой аренды	Сложность	Социальный взнос
15% с вычетом 10% упрощённо	Любому частному собственнику	около 13,5%	Низкая	Нет
15% с фактическими расходами	Частному собственнику с высокими расходами	Переменная, ниже при большом ремонте	Средняя, нужны чеки	Нет
Фиксированный налог за комнату	Зарегистрированной посуточной сдаче	Очень низкая при высоком доходе с комнаты	Средняя, регистрация в районе	Нет для частного лица
Режим ИП, átalányadó	Зарегистрированному предпринимателю	около 6% плюс взнос сверху	Высокая, квартальная отчётность	Да
Венгерская Kft., налог 9%	Владению через компанию	9% с прибыли, выше при выплате дивидендов	Высокая, бухгалтерия	При выплате дивидендов

Владение через компанию

Венгерский корпоративный налог составляет 9 процентов, самый низкий в ЕС, и это часто звучит заманчиво. Но считать нужно полную картину.

Компания может вычитать расходы, включая проценты по кредиту, которые частное лицо вычесть не может. Зато при выводе прибыли дивидендами возникает дополнительный налог, а бухгалтерское сопровождение стоит порядка 30 000 до 60 000 форинтов в месяц.

Практический ориентир: для одной квартиры компания обычно не окупается. Для нескольких объектов или при наличии ипотеки считать стоит всерьёз.

Как подавать и платить

Годовая декларация подаётся в NAV за предыдущий календарный год. Если налог не удерживается у источника, в течение года вносятся авансовые платежи по кварталам.

Всё это делается удалённо. Венгерский бухгалтер könyvelő или налоговый консультант по доверенности подаёт декларации, общается с NAV и ведёт авансовые платежи. Присутствие в Венгрии не требуется.

Частые вопросы

Нужен ли венгерский налоговый номер для сдачи квартиры: Да. Нерезидент-арендодатель обязан получить венгерский налоговый идентификатор adóazonosító jel в NAV до декларирования дохода от аренды. Венгерский юрист или бухгалтер может оформить его по доверенности. Без номера нельзя подать декларацию и корректно заплатить налог.
Можно ли вычесть проценты по ипотеке: Нет. Венгерское налоговое законодательство не позволяет частному арендодателю вычитать проценты по ипотеке как расход по аренде. Они не входят в перечень признаваемых расходов. Это отличается от правил в ряде других стран и заметно влияет на сравнение схем финансирования. Венгерская Kft. проценты вычесть может, с учётом правил тонкой капитализации.
Что если моя страна тоже облагает этот доход: Большинство соглашений об избежании двойного налогообложения отдают первоочередное право облагать доход от недвижимости стране, где она находится, то есть Венгрии. Ваша страна обычно либо освобождает этот доход, либо даёт зачёт уплаченного в Венгрии налога. Декларировать доход, как правило, нужно в обеих странах и заявлять соответствующую льготу. Механизм зависит от конкретного соглашения.
Отличается ли налог на посуточную сдачу от долгосрочной: Ставка 15 процентов применяется к обеим. Но краткосрочная меблированная сдача требует регистрации в районной управе как поставщика частного размещения и может подпадать под режим фиксированного налога за комнату или режим индивидуального предпринимателя. В Будапеште также есть районные ограничения на посуточную аренду, поэтому вопрос не только налоговый, но и лицензионный.
Нужно ли платить НДС с аренды: Сдача жилой недвижимости в Венгрии освобождена от НДС как для частных лиц, так и для компаний, сдающих жильё частным арендаторам. При сдаче под коммерческое использование, офисы или торговлю, правила другие и может потребоваться регистрация по НДС. Большинство иностранных собственников, сдающих квартиры в Будапеште под жильё, обязанности по НДС с аренды не имеют.
Что будет, если не декларировать доход: NAV может доначислить неуплаченный налог, пени по ставке центрального банка плюс 5 процентных пунктов годовых и штраф до 50 процентов от неуплаченной суммы при небрежности. За умышленное сокрытие санкции выше. Добровольное раскрытие до начала проверки существенно снижает штраф. Срок давности обычно пять лет с конца соответствующего налогового года.
Может ли венгерский бухгалтер вести всё удалённо: Да, и для нерезидентов это стандартная схема. Венгерский зарегистрированный бухгалтер или налоговый консультант по доверенности подаёт декларации, общается с NAV и ведёт авансовые платежи. Физически присутствовать в Венгрии не нужно при наличии у представителя необходимых полномочий.
Применяется ли ставка 15 процентов к коммерческой недвижимости: Для частных лиц да, ставка 15 процентов применяется к доходу от аренды как жилой, так и коммерческой недвижимости. Но у коммерческой аренды другие последствия по НДС, и её чаще держат через корпоративную структуру. Если рассматриваете коммерческий объект в Будапеште, вопросы налогообложения и структуры стоит разбирать отдельно.

Как открыть счёт в венгерском банке иностранцу в 2026 году

Опубликовано: 28 мая 2026 · Время чтения: 10 мин · Buy Budapest Apartments

Иностранец может открыть счёт в венгерском банке лично в отделении OTP Bank, K&H Bank, Erste Bank Hungary или Raiffeisen Bank Hungary. Нужны действующий паспорт, подтверждение адреса в своей стране и венгерский налоговый номер adószám. Обычно счёт открывают за один до трёх рабочих дней после принятия документов. Без местного счёта на практике не оплатить задаток, гонорар юриста, пошлины кадастра и коммунальные платежи.

Иностранный клиент открывает счёт в отделении венгерского банка в центре Будапешта — Открыть счёт можно только лично: удалённого оформления для нерезидентов в Венгрии нет.

Зачем нужен венгерский счёт при покупке недвижимости

Формально закон не обязывает иностранца иметь счёт в венгерском банке, чтобы купить квартиру. На практике без него сделка превращается в мучение. Юрист попросит перевод с венгерского счёта, налоговую пошлину удобнее платить оттуда же, а управляющая компания дома будет выставлять счета на местные реквизиты.

Дальше счёт нужен постоянно: общие расходы дома, коммунальные платежи, налог на аренду, если сдаёте. Большинство иностранных собственников в Будапеште держат счёт открытым годами именно поэтому.

Какие банки работают с иностранцами

Четыре банка стабильно открывают счета нерезидентам. Ещё два рассматривают заявки индивидуально.

Банк	Открывает нерезидентам	Английский язык	Онлайн-регистрация
OTP Bank	Да	В отдельных отделениях	Нет, только лично
K&H Bank	Да	В отдельных отделениях	Нет, только лично
Erste Bank Hungary	Да	В отдельных отделениях	Нет, только лично
Raiffeisen Bank Hungary	Да	В отдельных отделениях	Нет, только лично
MBH Bank	Индивидуально	Ограниченно	Нет
CIB Bank	Индивидуально	Ограниченно	Нет

Разница между ними для иностранного покупателя невелика. Смотрите на удобство отделения, наличие англоговорящего сотрудника и стоимость обслуживания, а не на бренд.

Сначала налоговый номер

Порядок действий важен. Сначала налоговый номер, потом банк. Многие приходят в отделение без adószám и уходят ни с чем.

Номер выдаёт налоговая служба NAV. Нужно прийти в отделение с оригиналом паспорта и заполненной формой T34. Услуга бесплатная, номер обычно выдают в тот же день. Главный офис NAV в Будапеште находится в четырнадцатом районе, но заявление принимают и районные отделения. Заложите на визит полдня с учётом очереди.

Какие документы взять в банк

Действующий загранпаспорт. Оригинал, не копия.
Подтверждение адреса в вашей стране: свежий счёт за коммунальные услуги или официальное письмо. Венгерская карточка адреса не нужна.
Венгерский налоговый номер adószám.
Второй документ удостоверяющий личность, например водительское удостоверение.
Письмо юриста о цели открытия счёта, если покупаете недвижимость. Не обязательно, но заметно ускоряет процесс.

Гражданам стран вне ЕС банк дополнительно задаёт вопросы о происхождении средств. Это стандартная процедура, а не подозрение. Подготовьте выписку или документ, объясняющий, откуда деньги на покупку.

Паспорт, форма и документы для открытия банковского счёта в Венгрии на стойке отделения — Полный пакет документов с первого раза избавляет от повторного визита.

Как проходит открытие счёта

Запишитесь на приём заранее и прямо скажите, что вы нерезидент и открываете счёт для покупки недвижимости. Это сразу направит вас к нужному сотруднику.

В отделении вы проходите идентификацию, заполняете анкету и подписываете договор. Гражданам ЕС счёт обычно открывают за один до трёх рабочих дней. Гражданам третьих стран, включая США, Великобританию, Канаду и Австралию, чаще требуется от двух до пяти рабочих дней из-за расширенной проверки.

Карту и доступ в интернет-банк выдают либо сразу, либо присылают позже. Уточните, куда банк отправит карту, если вы уезжаете из страны.

Стоимость обслуживания

Венгерские банки берут ежемесячную плату за ведение счёта, комиссию за переводы и обслуживание карты. Для нерезидентов тарифы обычно выше, чем для резидентов.

Отдельно учитывайте венгерский налог на финансовые операции, который банк удерживает с исходящих переводов. На крупных суммах, таких как оплата квартиры, это заметная величина, и её стоит уточнить до перевода.

Почему отказывают и как этого избежать

Нет налогового номера. Самая частая причина отказа в приёме документов.
Нет подтверждения адреса или документ слишком старый.
Отделение не работает с нерезидентами. Не все филиалы одинаковы, звоните заранее.
Неубедительное объяснение цели счёта. Формулировка про покупку недвижимости с письмом юриста снимает вопрос.
Нет записи на приём. Без записи иностранца часто просто не примут.

Если счёт открыть пока не получается

Wise и Revolut закрывают часть бытовых платежей, но это электронные деньги, а не венгерские кредитные учреждения. Нотариусы, NAV и некоторые поставщики услуг платежи оттуда для официальных операций принимают не всегда. Как дополнение это удобно, как замена венгерского счёта при покупке недвижимости не подходит.

Временное решение на период сделки это депозитный счёт юриста. Деньги идут туда, юрист рассчитывается с продавцом и государством. Но постоянный счёт всё равно понадобится после покупки.

Частые вопросы

Можно ли открыть счёт онлайн, не приезжая в Будапешт: Нет. По состоянию на 2026 год все четыре крупных венгерских банка, работающих с иностранными нерезидентами, требуют личного визита для первичного открытия счёта. Удалённое оформление без венгерской карточки адреса недоступно. Нужно физически присутствовать в Венгрии, чтобы пройти идентификацию и подписать договор.
Нужен ли венгерский адрес: Нет. OTP Bank, K&H Bank, Erste Bank Hungary и Raiffeisen Bank Hungary принимают иностранный домашний адрес при открытии счёта нерезиденту. Понадобится подтверждение этого адреса, свежий счёт за услуги или официальное письмо, а не венгерская lakcímkártya. Если позже оформите вид на жительство, адрес по счёту можно обновить.
Сколько ждать налоговый номер adószám: При личной подаче в отделении NAV по форме T34 номер обычно выдают в тот же или на следующий рабочий день. Возьмите оригинал паспорта и заполненную форму. Услуга бесплатная. Главный офис NAV в Будапеште находится в четырнадцатом районе, часть районных отделений тоже принимает заявления.
Могут ли открыть счёт граждане стран вне ЕС: Да. Граждане США, Великобритании, Канады, Австралии и других стран вне ЕС открывают счета в четырёх основных банках. Ожидайте расширенную проверку и возможный запрос документов о происхождении средств. Процесс может занять от двух до пяти рабочих дней вместо одного. Письмо венгерского юриста о цели покупки заметно упрощает дело.
Нужен ли венгерский счёт для уплаты налога при покупке: На практике да. Налог на переход права собственности в 4 процента начисляет NAV, и платёж обычно проходит венгерским переводом на счёт NAV. Формально в отдельных случаях принимают и международные переводы, но нотариус и юрист почти всегда попросят платить с венгерского форинтового счёта, чтобы избежать задержек.
Что делать со счётом после покупки: Держать открытым. Он пригодится для оплаты общих расходов дома, коммунальных счетов и налогов на недвижимость. Если сдаёте квартиру, арендную плату обычно получают на него же. Закрывать счёт закон не требует, и большинство иностранных собственников в Будапеште оставляют его активным.
Подойдут ли Wise или Revolut вместо венгерского счёта: Для повседневных платежей отчасти да. Но это электронные деньги, а не лицензированные венгерские кредитные учреждения, и венгерские нотариусы, NAV и часть поставщиков услуг могут не принять оттуда платёж по официальной операции. Как дополнение удобно, как полная замена при покупке недвижимости нет.
В каком отделении Будапешта лучше открывать счёт: В пятом районе, Белварош-Липотварош, и в шестом, Терезварош, у сотрудников больше всего опыта с иностранными клиентами и выше шанс застать англоговорящего консультанта. Иностранные покупатели часто называют отделение OTP на улице Ваци и отделение Erste на проспекте Андраши. Записывайтесь заранее и сразу уточняйте, что вы нерезидент и открываете счёт для покупки недвижимости.

Как сдавать квартиру в Будапеште, если вы живёте в другой стране

Опубликовано: 26 мая 2026 · Время чтения: 11 мин · Buy Budapest Apartments

Иностранный собственник может законно сдавать квартиру в Будапеште. Порядок такой: встать на учёт в налоговой NAV, заключить письменный договор по венгерскому праву, ежегодно декларировать доход и либо управлять объектом самому, либо нанять местного управляющего. Дополнительных ограничений для граждан стран вне ЕС нет. Вопрос только в том, как доход будет учитываться в вашей стране по соглашению об избежании двойного налогообложения.

Собственник передаёт ключи от квартиры в Будапеште новому арендатору — Для собственника, живущего за границей, главный вопрос не доходность, а кто будет решать проблемы на месте.

Имеет ли иностранец право сдавать

Да, без оговорок. Граждане ЕС и граждане третьих стран сдают жильё в Венгрии на одинаковых основаниях. Никакого отдельного разрешения на сдачу получать не нужно, в отличие от разрешения на саму покупку для неграждан ЕС.

Сложность не в праве сдавать, а в администрировании на расстоянии. Всё остальное в этой статье про это.

Постановка на учёт в NAV

До первой сдачи нужно получить венгерский налоговый идентификатор adóazonosító jel. Без него нельзя подать декларацию и заплатить налог корректно.

Оформить его может ваш юрист или бухгалтер по доверенности, приезжать не обязательно. Дальше вы либо подаёте годовую декларацию сами, либо поручаете это венгерскому бухгалтеру, что для нерезидента практичнее.

Подробный разбор ставок и вычетов есть в отдельной статье про налог на доход от аренды в Венгрии. Коротко: ставка 15 процентов, расходы вычитаются либо упрощённо 10 процентов, либо по фактическим документам.

Договор аренды

Договор должен быть письменным. Устные договорённости в венгерском праве почти не защищают, а при конфликте с арендатором вы окажетесь без инструментов.

Стороны и объект с точным адресом и кадастровым номером.
Срок определённый или неопределённый, и порядок расторжения для каждой стороны.
Арендная плата и дата платежа, отдельно от коммунальных и общего взноса.
Депозит, обычно один до двух месяцев, и условия его удержания.
Опись имущества и состояние квартиры при передаче, лучше с фотографиями.
Кто платит за мелкий ремонт, а кто за капитальный.

Посуточно или вдолгую

Фактор	Посуточная аренда	Долгосрочная аренда
Потенциальная доходность	Выше, но нестабильная	Предсказуемая
Трудозатраты	Высокие: заезды, уборка, переписка	Низкие: периодические проверки
Регуляторный риск	Высокий, правила районов меняются	Стабильная правовая база
Мебель	Обязательно, полностью меблированная	Часто без мебели или частично
Налоговый режим	При систематичности это предпринимательство	Доход физлица, ставка 15 процентов
Риск простоя	Сезонные провалы	Низкий при грамотном подборе арендатора

Для собственника, который живёт в другой стране и не может приехать за два часа, долгосрочная аренда почти всегда разумнее. Посуточная приносит больше на бумаге, но требует либо вашего присутствия, либо управляющей компании, которая заберёт от 15 до 25 процентов оборота.

Посуточная сдача в Будапеште дополнительно требует регистрации в районной управе и соблюдения правил размещения туристов. Часть районов ввела ограничения на новые регистрации, и правила менялись уже несколько раз.

Подписание договора аренды квартиры в Будапеште с арендатором — Письменный договор с описью имущества это основная защита собственника при конфликте.

Что делать, если арендатор не платит

Венгерское право требует формальной процедуры перед выселением. Сначала письменное уведомление, затем срок на устранение нарушения, и только потом обращение в суд за решением о выселении. Процесс может занять несколько месяцев.

Отсюда практический вывод: защита строится не на выселении, а на отборе. Проверка арендатора, справка о доходах, рекомендации с предыдущего места, нормальный депозит. Управляющая компания обычно берёт эту работу на себя.

Управление на расстоянии

Три варианта. Управлять самому, что работает только если у вас есть в Будапеште кто-то надёжный. Нанять управляющую компанию, обычно 8 до 12 процентов от аренды на долгосрочной сдаче. Или отдать объект агентству полного цикла, которое и искало квартиру, и теперь ведёт её.

На что смотреть при выборе управляющего: язык общения, отзывы других иностранных собственников, прозрачный тариф без скрытых комиссий и, главное, образец ежемесячного отчёта собственнику. Попросите его до подписания договора.

Расходы, которые надо заложить

Общий взнос дома платится каждый месяц, даже когда квартира пустая.
Управление: 8 до 12 процентов при долгосрочной аренде.
Простой: минимум один месяц в году без арендатора.
Мелкий ремонт и техника, в старом фонде это регулярная статья.
Страховка объекта и гражданской ответственности.
Бухгалтер для годовой декларации.

Частые вопросы

Нужен ли венгерский счёт для получения арендной платы: Юридически нет, но настоятельно рекомендуется. Получение аренды в форинтах на иностранный счёт означает конвертацию при каждом переводе. Венгерский счёт заметно упрощает платежи в NAV, списания за коммунальные и оплату общего взноса. Крупные банки OTP, K&H и Erste открывают счета нерезидентам по паспорту и документу о праве собственности.
Можно ли сдавать квартиру на Airbnb: Да, но краткосрочная сдача в Будапеште требует регистрации в районной управе и соблюдения правил размещения туристов, установленных венгерским туристическим агентством. Часть районов ввела дополнительные ограничения. Доход от систематической посуточной сдачи может квалифицироваться как предпринимательский, а не как доход физического лица, и это меняет налогообложение. Проверяйте актуальные правила района до размещения объявления.
Что делать, если арендатор перестал платить: Венгерское право требует соблюдения формальной процедуры до выселения. Нужно направить письменное уведомление, дать срок на устранение нарушения, и если вопрос не решён, обратиться в суд за решением о выселении. Процесс может занять несколько месяцев. Грамотный договор с чёткой оговоркой о депозите и платёжеспособный арендатор, отобранный с проверкой, это самая действенная защита. Управляющие компании обычно ведут этот процесс за собственника.
Облагается ли доход и в Венгрии, и дома: У Венгрии есть соглашения об избежании двойного налогообложения с большинством стран, откуда приезжают покупатели. В большинстве случаев доход от аренды венгерской недвижимости облагается только в Венгрии по ставке 15 процентов, а ваша страна либо освобождает его, либо даёт зачёт уплаченного налога. При этом доход всё равно может влиять на ставку по остальным вашим доходам дома. Уточните позицию по конкретному соглашению у налогового консультанта в обеих странах.
Можно ли владеть и сдавать через венгерскую компанию: Да. Владение через венгерскую Kft. может быть выгоднее по налогам при нескольких объектах или большом доходе от аренды, поскольку корпоративный налог в Венгрии составляет 9 процентов. Но расходы на регистрацию и ежегодную бухгалтерию означают, что такая структура окупается только начиная с определённого уровня дохода. Она также влияет на то, как вы будете продавать объект в будущем.
Как найти надёжного арендатора из-за границы: Местная управляющая компания или агент по аренде в Будапеште берут на себя поиск, показы, проверку рекомендаций и подписание договора. Для долгосрочной аренды стабильнее всего работают корпоративные арендаторы: сотрудники международных компаний, персонал посольств, преподаватели университетов. Размещение на Ingatlan.com, главном венгерском портале недвижимости, вместе с международными площадками заметно расширяет охват.
Какая доходность у квартиры в Будапеште: Валовая доходность квартир в центральных районах обычно составляет от 4 до 7 процентов в зависимости от локации, площади и модели сдачи. Чистая доходность после управления, налогов и текущих расходов ниже. Объекты в нижней части ценового диапазона часто дают более высокий процент, чем премиальные квартиры у реки. При оценке покупки считайте чистую доходность, а не валовую.
Нужен ли налоговый представитель в Венгрии: Закон не обязывает нерезидента назначать налогового представителя, но на практике это разумно. Местный налоговый консультант или бухгалтер подаст годовую декларацию, будет вести переписку с NAV на венгерском и проследит, чтобы вы применили все доступные вычеты. Стоимость услуг невелика по сравнению с риском подать декларацию неверно или пропустить срок.

Доходность аренды квартир в Будапеште: сколько реально зарабатывает иностранный инвестор

Опубликовано: 22 мая 2026 · Время чтения: 12 мин · Buy Budapest Apartments

Валовая доходность аренды в Будапеште обычно составляет от 5 до 8 процентов в зависимости от района и типа квартиры. Чистая доходность после расходов и налога выходит на уровне 4 до 6,5 процента. Пятый и седьмой районы дают лучшую премию на посуточной аренде, восьмой и девятый лучшее соотношение дохода к цене на долгосрочной. Иностранцы владеют и сдают жильё в Венгрии на тех же правах, что и граждане страны.

Интерьер сданной в аренду квартиры в центре Будапешта с видом на город из окна — Разница между валовой и чистой доходностью в Будапеште обычно составляет полтора до двух процентных пунктов.

Валовая и чистая доходность: в чём разница

Валовая доходность это годовая аренда, делённая на цену покупки. Цифра красивая и почти бесполезная, потому что не учитывает ничего из того, что съедает доход.

Чистая доходность считается после всех расходов: управление, общие взносы дома, страховка, простой между арендаторами, текущий ремонт и налог. Именно она показывает, сколько денег реально доходит до вас.

Практическое правило для Будапешта: отнимайте от валовой цифры примерно полтора до двух процентных пунктов. Валовые 7 процентов на бумаге это чистые 5 до 5,5 процента в руках.

Доходность по районам

Цены в таблице указаны в форинтах за квадратный метр, как их обычно показывают на венгерском рынке.

Район	Характер	Цена за м², форинтов	Валовая доходность	Для чего лучше
V, Белварош	Центр, Парламент, Цепной мост	1 400 000 до 2 000 000	5 до 7%	Посуточно, премиальная долгосрочная
VI, Терезварош	Проспект Андраши, Опера	1 100 000 до 1 600 000	5,5 до 7,5%	Посуточно, аренда экспатам
VII, Эржебетварош	Еврейский квартал, руин-бары	900 000 до 1 400 000	6 до 8%	Посуточно, студенты
VIII, Йожефварош	Обновляется, университеты	700 000 до 1 100 000	6,5 до 8%	Долгосрочная, студенты
IX, Ференцварош	Набережная, Боранош	750 000 до 1 200 000	6 до 7,5%	Долгосрочная, молодые специалисты
XIII, Ангьялфёльд	Новостройки, проспект Ваци	800 000 до 1 300 000	5 до 6,5%	Долгосрочная, корпоративные арендаторы
II и XII, Буда	Жилые, семейные	900 000 до 1 500 000	4 до 5,5%	Долгосрочная аренда семьям

Закономерность видна сразу: чем престижнее район, тем ниже процент. Восьмой и седьмой дают лучшую доходность именно потому, что цена входа там ниже, а арендная ставка держится почти на уровне соседних районов.

Посуточная и долгосрочная аренда

Посуточная аренда даёт более высокий валовый доход, но требует работы. Уборка, встреча гостей, реакция на сообщения, сезонность. Без управляющей компании это полноценная вторая работа, а с ней вы отдаёте от 15 до 25 процентов оборота.

Посуточная сдача в Будапеште легальна, но требует регистрации как поставщика частного размещения в районной управе. Часть районов, прежде всего пятый, ввела условия на новые регистрации. Дополнительно взимается туристический сбор порядка 300 до 500 форинтов с гостя за ночь.

Долгосрочная аренда скучнее и стабильнее. Меньше оборот, меньше хлопот, предсказуемый денежный поток. Для собственника, который живёт в другой стране, это почти всегда разумнее.

Отремонтированная квартира под сдачу в обновлённом районе Будапешта — В восьмом и девятом районах отремонтированная квартира под долгосрочную аренду даёт лучшее соотношение дохода к цене.

Какие расходы закладывать

Общие взносы дома, közös költség. Платятся ежемесячно независимо от того, сдана квартира или стоит пустая.
Управление. От 8 до 12 процентов от аренды при долгосрочной сдаче, от 15 до 25 процентов оборота при посуточной.
Простой. Закладывайте минимум один месяц в году без арендатора на долгосрочной аренде.
Текущий ремонт и техника. В старом фонде это не разовая, а регулярная статья.
Страховка объекта и ответственности.
Налог на доход от аренды.

Отдельно держите в голове крупные разовые расходы дома: ремонт фасада, крыши, замена лифта. Решение принимает собрание собственников, и ваша доля списывается независимо от вашего мнения.

Налоги для нерезидента

Венгрия применяет плоскую ставку подоходного налога 15 процентов к доходу от аренды венгерской недвижимости, независимо от того, где живёт собственник.

Частное лицо может применить упрощённый вычет расходов в размере 10 процентов от дохода. В этом случае эффективная ставка получается 13,5 процента от валовой аренды. Альтернатива это вычет фактических документально подтверждённых расходов, что выгоднее при большом ремонте.

Соглашения об избежании двойного налогообложения у Венгрии есть с большинством стран ЕС, с Великобританией и США. Как правило, один и тот же доход не облагается дважды, но декларировать его дома всё равно обычно нужно. Конкретику уточняйте у налогового консультанта в своей стране.

Как выбрать квартиру под аренду

Под долгосрочную аренду работает простая логика: близость к метро, нормальный дом, две комнаты, светлая, с рабочим отоплением. Экзотика вроде студии на последнем этаже без лифта сдаётся хуже и дольше.

Под посуточную важнее адрес и вид, чем метраж. Маленькая квартира в седьмом районе в пяти минутах от баров заполняется лучше, чем просторная в пятнадцати минутах ходьбы.

И в том и в другом случае состояние дома важнее состояния квартиры. Отремонтированная квартира в разваливающемся подъезде теряет в ставке и в скорости сдачи.

Управление недвижимостью

Если вы не живёте в Будапеште, управляющая компания это не опция, а необходимость. Ищите фирму, которая говорит на вашем языке, имеет отзывы других иностранных собственников и прозрачный тариф.

До подписания договора попросите образец ежемесячного отчёта собственнику. Это лучший способ понять, насколько прозрачно с вами будут работать, ещё до того, как вы отдадите ключи.

Частые вопросы

Какая реальная чистая доходность квартиры в Будапеште: Для удачно расположенной и грамотно управляемой квартиры в центральных районах с пятого по девятый реалистичная чистая доходность после управления, содержания, простоя и венгерского налога составляет от 4,5 до 6,5 процента. Посуточная сдача в седьмом районе может дать верхнюю границу этого диапазона, долгосрочная в восьмом или девятом обычно 5 до 6 процентов. Валовые цифры выше, но без вычета расходов они вводят в заблуждение.
Может ли иностранец легально сдавать квартиру в Будапеште: Да. Граждане ЕС и стран вне ЕС покупают и сдают жилую недвижимость в Будапеште на тех же правах, что и венгры. Ограничения касаются сельскохозяйственной земли и к городским квартирам не применяются. Доход от аренды нужно декларировать в венгерскую налоговую NAV независимо от страны проживания собственника.
Легальна ли посуточная аренда в Будапеште: Да, но требует регистрации как поставщика частного размещения в районной управе. Отдельные районы, прежде всего пятый, ввели условия на новые регистрации. Взимается местный туристический сбор порядка 300 до 500 форинтов с гостя за ночь. Правила менялись несколько раз с 2020 года, поэтому проверять действующие требования конкретного района до покупки обязательно.
Сколько налога платит нерезидент с аренды: Венгрия применяет плоскую ставку подоходного налога 15 процентов к доходу от аренды венгерской недвижимости независимо от резидентства собственника. Частное лицо может вычесть 10 процентов расходов упрощённо, тогда эффективная ставка составляет 13,5 процента от валовой аренды. Соглашения об избежании двойного налогообложения с большинством стран ЕС, Великобританией и США, как правило, не дают обложить один доход дважды.
В каком районе лучшая доходность: Седьмой, Эржебетварош, и восьмой, Йожефварош, стабильно дают лучшее соотношение дохода к цене, обычно 6 до 8 процентов валовых. В пятом районе арендная ставка в абсолютных цифрах выше, но и цена покупки больше, поэтому доходность сжимается до 5 до 7 процентов. Выбор зависит от стратегии: седьмой под посуточную, восьмой и девятый под долгосрочную аренду студентам и специалистам.
Нужна ли венгерская компания для покупки под аренду: Нет. Большинство иностранцев покупают квартиры в Будапеште на себя, так проще и дешевле в администрировании. Венгерская Kft. имеет смысл, если у вас несколько объектов или вы хотите вычитать операционные расходы из налоговой базы, но бухгалтерское сопровождение добавляет порядка 30 000 до 60 000 форинтов в месяц. Выгода зависит от вашей налоговой ситуации и соглашения вашей страны с Венгрией.
Какие основные расходы при покупке: Основные расходы это налог на переход права собственности 4 процента, обязательный гонорар венгерского адвоката от 0,5 до 1 процента и комиссия агентства, обычно от 3 до 5 процентов в зависимости от агентства. В сумме расходы по сделке составляют от 5,5 до 7 процентов цены. Отдельной гербовой пошлины нет, налог на переход права покрывает основную фискальную нагрузку при покупке.
Как найти надёжного управляющего в Будапеште: Ищите компанию, которая говорит по-английски или по-русски, имеет проверяемые отзывы других иностранных собственников, прозрачный тариф и опыт именно в том типе аренды, который вам нужен. Агентство полного цикла, которое и подбирает объект, и управляет им, снимает с вас координацию. До подписания попросите образец ежемесячного отчёта собственнику, чтобы понимать уровень финансовой прозрачности.