Как сдавать квартиру в Будапеште, если вы живёте в другой стране
Иностранный собственник может законно сдавать квартиру в Будапеште. Порядок такой: встать на учёт в налоговой NAV, заключить письменный договор по венгерскому праву, ежегодно декларировать доход и либо управлять объектом самому, либо нанять местного управляющего. Дополнительных ограничений для граждан стран вне ЕС нет. Вопрос только в том, как доход будет учитываться в вашей стране по соглашению об избежании двойного налогообложения.
Имеет ли иностранец право сдавать
Да, без оговорок. Граждане ЕС и граждане третьих стран сдают жильё в Венгрии на одинаковых основаниях. Никакого отдельного разрешения на сдачу получать не нужно, в отличие от разрешения на саму покупку для неграждан ЕС.
Сложность не в праве сдавать, а в администрировании на расстоянии. Всё остальное в этой статье про это.
Постановка на учёт в NAV
До первой сдачи нужно получить венгерский налоговый идентификатор adóazonosító jel. Без него нельзя подать декларацию и заплатить налог корректно.
Оформить его может ваш юрист или бухгалтер по доверенности, приезжать не обязательно. Дальше вы либо подаёте годовую декларацию сами, либо поручаете это венгерскому бухгалтеру, что для нерезидента практичнее.
Подробный разбор ставок и вычетов есть в отдельной статье про налог на доход от аренды в Венгрии. Коротко: ставка 15 процентов, расходы вычитаются либо упрощённо 10 процентов, либо по фактическим документам.
Договор аренды
Договор должен быть письменным. Устные договорённости в венгерском праве почти не защищают, а при конфликте с арендатором вы окажетесь без инструментов.
- Стороны и объект с точным адресом и кадастровым номером.
- Срок определённый или неопределённый, и порядок расторжения для каждой стороны.
- Арендная плата и дата платежа, отдельно от коммунальных и общего взноса.
- Депозит, обычно один до двух месяцев, и условия его удержания.
- Опись имущества и состояние квартиры при передаче, лучше с фотографиями.
- Кто платит за мелкий ремонт, а кто за капитальный.
Посуточно или вдолгую
Для собственника, который живёт в другой стране и не может приехать за два часа, долгосрочная аренда почти всегда разумнее. Посуточная приносит больше на бумаге, но требует либо вашего присутствия, либо управляющей компании, которая заберёт от 15 до 25 процентов оборота.
Посуточная сдача в Будапеште дополнительно требует регистрации в районной управе и соблюдения правил размещения туристов. Часть районов ввела ограничения на новые регистрации, и правила менялись уже несколько раз.
Что делать, если арендатор не платит
Венгерское право требует формальной процедуры перед выселением. Сначала письменное уведомление, затем срок на устранение нарушения, и только потом обращение в суд за решением о выселении. Процесс может занять несколько месяцев.
Отсюда практический вывод: защита строится не на выселении, а на отборе. Проверка арендатора, справка о доходах, рекомендации с предыдущего места, нормальный депозит. Управляющая компания обычно берёт эту работу на себя.
Управление на расстоянии
Три варианта. Управлять самому, что работает только если у вас есть в Будапеште кто-то надёжный. Нанять управляющую компанию, обычно 8 до 12 процентов от аренды на долгосрочной сдаче. Или отдать объект агентству полного цикла, которое и искало квартиру, и теперь ведёт её.
На что смотреть при выборе управляющего: язык общения, отзывы других иностранных собственников, прозрачный тариф без скрытых комиссий и, главное, образец ежемесячного отчёта собственнику. Попросите его до подписания договора.
Расходы, которые надо заложить
- Общий взнос дома платится каждый месяц, даже когда квартира пустая.
- Управление: 8 до 12 процентов при долгосрочной аренде.
- Простой: минимум один месяц в году без арендатора.
- Мелкий ремонт и техника, в старом фонде это регулярная статья.
- Страховка объекта и гражданской ответственности.
- Бухгалтер для годовой декларации.
Частые вопросы
- Нужен ли венгерский счёт для получения арендной платы
- Юридически нет, но настоятельно рекомендуется. Получение аренды в форинтах на иностранный счёт означает конвертацию при каждом переводе. Венгерский счёт заметно упрощает платежи в NAV, списания за коммунальные и оплату общего взноса. Крупные банки OTP, K&H и Erste открывают счета нерезидентам по паспорту и документу о праве собственности.
- Можно ли сдавать квартиру на Airbnb
- Да, но краткосрочная сдача в Будапеште требует регистрации в районной управе и соблюдения правил размещения туристов, установленных венгерским туристическим агентством. Часть районов ввела дополнительные ограничения. Доход от систематической посуточной сдачи может квалифицироваться как предпринимательский, а не как доход физического лица, и это меняет налогообложение. Проверяйте актуальные правила района до размещения объявления.
- Что делать, если арендатор перестал платить
- Венгерское право требует соблюдения формальной процедуры до выселения. Нужно направить письменное уведомление, дать срок на устранение нарушения, и если вопрос не решён, обратиться в суд за решением о выселении. Процесс может занять несколько месяцев. Грамотный договор с чёткой оговоркой о депозите и платёжеспособный арендатор, отобранный с проверкой, это самая действенная защита. Управляющие компании обычно ведут этот процесс за собственника.
- Облагается ли доход и в Венгрии, и дома
- У Венгрии есть соглашения об избежании двойного налогообложения с большинством стран, откуда приезжают покупатели. В большинстве случаев доход от аренды венгерской недвижимости облагается только в Венгрии по ставке 15 процентов, а ваша страна либо освобождает его, либо даёт зачёт уплаченного налога. При этом доход всё равно может влиять на ставку по остальным вашим доходам дома. Уточните позицию по конкретному соглашению у налогового консультанта в обеих странах.
- Можно ли владеть и сдавать через венгерскую компанию
- Да. Владение через венгерскую Kft. может быть выгоднее по налогам при нескольких объектах или большом доходе от аренды, поскольку корпоративный налог в Венгрии составляет 9 процентов. Но расходы на регистрацию и ежегодную бухгалтерию означают, что такая структура окупается только начиная с определённого уровня дохода. Она также влияет на то, как вы будете продавать объект в будущем.
- Как найти надёжного арендатора из-за границы
- Местная управляющая компания или агент по аренде в Будапеште берут на себя поиск, показы, проверку рекомендаций и подписание договора. Для долгосрочной аренды стабильнее всего работают корпоративные арендаторы: сотрудники международных компаний, персонал посольств, преподаватели университетов. Размещение на Ingatlan.com, главном венгерском портале недвижимости, вместе с международными площадками заметно расширяет охват.
- Какая доходность у квартиры в Будапеште
- Валовая доходность квартир в центральных районах обычно составляет от 4 до 7 процентов в зависимости от локации, площади и модели сдачи. Чистая доходность после управления, налогов и текущих расходов ниже. Объекты в нижней части ценового диапазона часто дают более высокий процент, чем премиальные квартиры у реки. При оценке покупки считайте чистую доходность, а не валовую.
- Нужен ли налоговый представитель в Венгрии
- Закон не обязывает нерезидента назначать налогового представителя, но на практике это разумно. Местный налоговый консультант или бухгалтер подаст годовую декларацию, будет вести переписку с NAV на венгерском и проследит, чтобы вы применили все доступные вычеты. Стоимость услуг невелика по сравнению с риском подать декларацию неверно или пропустить срок.