Цены на недвижимость в Будапеште: что показывают данные с 2015 года

Опубликовано: 4 июля 2026 · Время чтения: 12 мин · Buy Budapest Apartments

С 2015 по 2023 год цены на жильё в Будапеште выросли примерно втрое в форинтах. Причины: восстановление после кризиса, спрос на аренду, деньги ЕС и низкие ставки. В 2023 году был короткий откат, в 2024 и 2025 годах рынок стабилизировался и пошёл вверх. Долгосрочный тренд остаётся восходящим, но рост стал заметно более точечным: он зависит от района и типа объекта сильнее, чем в бум 2015 до 2019 годов.

Точка отсчёта: 2015 год

К 2015 году венгерский рынок недвижимости только выходил из затяжного спада после кризиса 2008 года. Строительство почти остановилось на несколько лет, цены стояли, а качественного жилья не хватало.

Квадратный метр в пятом районе стоил тогда 1 100 до 1 400 евро. Сегодня это звучит неправдоподобно, но это была реальность десятилетней давности.

Бум 2015 до 2019 годов

Дальше сошлось сразу несколько факторов, и именно поэтому рост был таким быстрым.

• Государственная программа CSOK поддержки семей при покупке жилья создала массовый платёжеспособный спрос.
• Исторически низкие ставки в Европе сделали ипотеку дешёвой.
• Бум посуточной аренды в центральных районах превратил квартиры в доходный актив.
• Устойчивый рост экономики и приток средств ЕС.
• Дефицит качественного жилья после многих лет почти нулевого строительства.

Все пять факторов действовали одновременно. Именно совпадение, а не какой-то один драйвер, объясняет темп.

Рост по районам

Общая цифра «выросло втрое» скрывает большую разницу между районами.

Район	Характер	Цена 2015, евро за м²	Цена 2023, евро за м²	Изменение
V, Белварош-Липотварош	Исторический центр, Парламент	1 100 до 1 400	3 000 до 4 000	около 170 до 190%
VI, Терезварош	Проспект Андраши, Октогон	900 до 1 200	2 500 до 3 500	около 170 до 200%
VII, Эржебетварош	Еврейский квартал, руин-бары	750 до 1 000	2 200 до 3 000	около 190 до 220%
XIII, Ангьялфёльд	Новостройки, набережная	700 до 900	2 000 до 2 800	около 200 до 220%
XI, Уйбуда	Университеты, семейные кварталы	650 до 850	1 800 до 2 400	около 175 до 200%
XIV, Зугло	Жилой, много зелени	550 до 750	1 500 до 2 000	около 160 до 180%
IV, Уйпешт	Окраина, панельные дома	350 до 500	900 до 1 300	около 150 до 170%

Лидерами по проценту стали седьмой и тринадцатый районы. Седьмой вытянула посуточная аренда, тринадцатый крупное новое строительство вдоль Дуная. Окраины росли медленнее и с гораздо более низкой базы.

2020 до 2022: пандемия и инфляция

Пандемия ударила по посуточной аренде, и в 2020 году многие ждали обвала цен. Обвала не случилось. Часть владельцев перевела квартиры в долгосрочную аренду, часть придержала объекты, а покупатели с деньгами восприняли паузу как возможность.

С 2021 года начался новый виток роста, на этот раз подогретый инфляцией. Недвижимость традиционно воспринимается как защита от обесценивания денег, и в Венгрии с её высокой инфляцией этот мотив работал особенно сильно.

Откат 2023 года и восстановление

В 2023 году венгерские ипотечные ставки резко выросли, и количество сделок упало. Цены предложения в отдельных сегментах снизились на 10 до 15 процентов, прежде всего на панельные квартиры в окраинных районах и переоценённые новостройки.

Важный нюанс: отремонтированные квартиры в хороших локациях центральных районов цену держали заметно твёрже. Коррекция была не общерыночной, а точечной, и била по слабым объектам.

К 2024 и 2025 годам ставки пошли вниз, и рынок начал восстанавливаться. Но характер роста изменился: теперь он гораздо сильнее зависит от конкретного дома, этажа, состояния и района.

Будапешт на фоне соседей

В абсолютных цифрах за квадратный метр центральный Будапешт по-прежнему дешевле Праги и Варшавы и заметно дешевле Вены при сопоставимом качестве локации.

Считать ли это недооценкой, вопрос открытый. Ответ зависит от того, во что вы верите: в дальнейшее экономическое сближение Венгрии с Западной Европой, в траекторию форинта и в устойчивость местного спроса на аренду. Дисконт реален, но он уже не такой широкий, как в 2015 году.

Что это значит для покупателя сейчас

Главный вывод из десятилетних данных простой: время лёгких денег на общем подъёме рынка закончилось. С 2015 по 2019 год росло почти всё. Сейчас растёт не всё.

Это значит, что выбор конкретного объекта стал важнее выбора момента. Состояние дома, этаж, сторона, наличие лифта, расходы на общий взнос и запланированный капремонт сегодня влияют на результат сильнее, чем попытка угадать дно рынка.

Частые вопросы

Насколько выросли цены в Будапеште с 2015 года

В номинальном выражении в форинтах средние цены на жильё в Будапеште выросли примерно втрое между 2015 годом и пиком 2022 до 2023 годов по данным индекса цен Венгерского национального банка. В евро прирост был меньше из-за ослабления форинта за тот же период, но квартиры в центральных районах всё равно подорожали примерно вдвое и больше в пересчёте на евро за метр.

Падали ли цены после 2022 года

Да, умеренно. Количество сделок резко упало в 2023 году на фоне роста ипотечных ставок, а цены предложения в отдельных сегментах, прежде всего на панельные квартиры окраин и переоценённые новостройки, снижались на 10 до 15 процентов. Отремонтированные квартиры в хороших локациях центра держали цену твёрже. К 2024 и 2025 годам рынок восстанавливался на фоне снижения ставок.

В каких районах рост был сильнее всего

Самый высокий прирост в абсолютном и процентном выражении между 2015 и 2023 годами показали пятый, шестой, седьмой и тринадцатый районы. Пятый и шестой выиграли за счёт престижа и туризма, седьмой за счёт бума посуточной аренды, тринадцатый за счёт масштабного нового строительства вдоль Дуная. Окраинные районы вроде четвёртого и пятнадцатого росли в процентах, но с гораздо более низкой базы.

Недооценена ли недвижимость Будапешта

В абсолютных цифрах за квадратный метр центральный Будапешт по-прежнему торгуется ниже Праги и Варшавы и заметно ниже Вены для сопоставимых объектов в центре. Считать ли этот разрыв недооценкой, зависит от вашего взгляда на экономическое сближение Венгрии, траекторию форинта и местный спрос на аренду. Дисконт реален, но не такой широкий, как в 2015 году.

Может ли иностранец купить недвижимость в Будапеште

Граждане ЕС покупают жильё в Венгрии на тех же условиях, что и венгры. Граждане стран вне ЕС тоже могут покупать квартиры и дома, но им нужно разрешение местного государственного управления, и для жилой недвижимости эта процедура в целом формальная. Для сельскохозяйственной земли действуют отдельные, более строгие правила. Лицензированный венгерский юрист обязателен при любой сделке.

Какая средняя цена за квадратный метр сейчас

В центральных районах, пятом, шестом и седьмом, цены предложения на вторичное жильё в хорошем состоянии составляют примерно 2 500 до 4 000 евро за метр. Новостройки в тринадцатом и девятом районах обычно стартуют от 2 200 до 3 000 евро. Окраины заметно дешевле, часто 1 000 до 1 600 евро за метр на вторичном рынке. Разброс сильно зависит от состояния, этажа и типа дома.

Что вызвало такой быстрый рост в 2015 до 2019 годах

Основные драйверы это государственная программа поддержки семей CSOK, исторически низкие европейские ставки, бум посуточной аренды в центральных районах, устойчивый рост экономики и дефицит качественного жилья после многих лет минимального строительства с 2009 года. Все эти факторы сошлись одновременно, поэтому рост был необычно быстрым.

Сейчас хорошее время для покупки

Зависит от горизонта, бюджета и цели. Коррекция после 2023 года создала возможности в отдельных сегментах, а снижение ставок в 2024 и 2025 годах улучшило доступность. Структурные аргументы, членство в ЕС, спрос на аренду и относительная доступность по сравнению с Западной Европой, остаются в силе. Грамотный местный агент и лицензированный венгерский юрист обязательны до любой сделки.