Налог на доход от аренды в Венгрии для иностранных собственников
Иностранный собственник, сдающий квартиру в Будапеште, платит венгерский подоходный налог по плоской ставке 15 процентов с чистого дохода от аренды. Расходы можно вычесть двумя способами: по фактическим документам или упрощённо, 10 процентов от дохода. Для меблированной посуточной сдачи существует отдельный режим фиксированного налога. Соглашения об избежании двойного налогообложения обычно не дают обложить один доход дважды.
Кто платит налог
Правило простое: доход от венгерской недвижимости облагается в Венгрии независимо от того, где живёт собственник и какое у него гражданство. Тот факт, что вы никогда не были налоговым резидентом Венгрии, ничего не меняет.
Первое, что нужно сделать до первой сдачи, это получить венгерский налоговый идентификатор adóazonosító jel в NAV. Без него нельзя корректно подать декларацию и заплатить налог. Юрист или бухгалтер оформит его по доверенности.
Ставка 15 процентов
Венгрия применяет плоскую ставку подоходного налога 15 процентов. Она не растёт с суммой дохода, что для многих иностранцев приятный контраст с прогрессивной шкалой дома.
Облагается чистый доход, то есть аренда за вычетом признаваемых расходов. Способ вычета расходов выбираете вы, и от этого выбора зависит эффективная ставка.
Как вычитать расходы
Вариант первый, упрощённый. Вы вычитаете 10 процентов от валовой аренды без документов. Эффективная ставка получается 13,5 процента от валового дохода. Минимум бумаг, подходит большинству.
Вариант второй, по фактическим расходам. Вычитаете документально подтверждённые затраты: общие взносы дома, коммунальные, страховку, ремонт, комиссию управляющей компании, амортизацию. Требует чеков и учёта, но выгоднее, если был крупный ремонт или расходы высокие.
Фиксированный налог для посуточной сдачи
Для меблированной краткосрочной сдачи есть отдельный режим: фиксированный налог за комнату, tételes átalányadó. Он рассчитывается не от дохода, а от количества сдаваемых комнат.
Логика такая: если доход с комнаты высокий, фиксированная сумма оказывается очень выгодной. Если комната приносит мало, режим может оказаться дороже обычных 15 процентов. Считать нужно под конкретный объект.
Отдельно помните, что посуточная сдача требует регистрации как поставщика частного размещения в районной управе, и часть районов Будапешта ввела ограничения на новые регистрации. Налоговый вопрос здесь не единственный.
Социальный взнос и двойное налогообложение
Помимо подоходного налога в некоторых конфигурациях возникает социальный взнос szocho. Для частного лица, сдающего квартиру в обычном режиме, он обычно не применяется. Для зарегистрированного индивидуального предпринимателя применяется.
У Венгрии есть соглашения об избежании двойного налогообложения с большинством стран ЕС, с Великобританией и США. По общему правилу первоочередное право облагать доход от недвижимости остаётся за страной, где эта недвижимость находится, то есть за Венгрией.
Ваша страна обычно либо освобождает такой доход, либо даёт зачёт уплаченного в Венгрии налога. Но декларировать доход дома чаще всего всё равно нужно. Конкретный механизм зависит от текста соглашения, это вопрос к налоговому консультанту по месту вашего резидентства.
Сравнение режимов
Владение через компанию
Венгерский корпоративный налог составляет 9 процентов, самый низкий в ЕС, и это часто звучит заманчиво. Но считать нужно полную картину.
Компания может вычитать расходы, включая проценты по кредиту, которые частное лицо вычесть не может. Зато при выводе прибыли дивидендами возникает дополнительный налог, а бухгалтерское сопровождение стоит порядка 30 000 до 60 000 форинтов в месяц.
Практический ориентир: для одной квартиры компания обычно не окупается. Для нескольких объектов или при наличии ипотеки считать стоит всерьёз.
Как подавать и платить
Годовая декларация подаётся в NAV за предыдущий календарный год. Если налог не удерживается у источника, в течение года вносятся авансовые платежи по кварталам.
Всё это делается удалённо. Венгерский бухгалтер könyvelő или налоговый консультант по доверенности подаёт декларации, общается с NAV и ведёт авансовые платежи. Присутствие в Венгрии не требуется.
Частые вопросы
- Нужен ли венгерский налоговый номер для сдачи квартиры
- Да. Нерезидент-арендодатель обязан получить венгерский налоговый идентификатор adóazonosító jel в NAV до декларирования дохода от аренды. Венгерский юрист или бухгалтер может оформить его по доверенности. Без номера нельзя подать декларацию и корректно заплатить налог.
- Можно ли вычесть проценты по ипотеке
- Нет. Венгерское налоговое законодательство не позволяет частному арендодателю вычитать проценты по ипотеке как расход по аренде. Они не входят в перечень признаваемых расходов. Это отличается от правил в ряде других стран и заметно влияет на сравнение схем финансирования. Венгерская Kft. проценты вычесть может, с учётом правил тонкой капитализации.
- Что если моя страна тоже облагает этот доход
- Большинство соглашений об избежании двойного налогообложения отдают первоочередное право облагать доход от недвижимости стране, где она находится, то есть Венгрии. Ваша страна обычно либо освобождает этот доход, либо даёт зачёт уплаченного в Венгрии налога. Декларировать доход, как правило, нужно в обеих странах и заявлять соответствующую льготу. Механизм зависит от конкретного соглашения.
- Отличается ли налог на посуточную сдачу от долгосрочной
- Ставка 15 процентов применяется к обеим. Но краткосрочная меблированная сдача требует регистрации в районной управе как поставщика частного размещения и может подпадать под режим фиксированного налога за комнату или режим индивидуального предпринимателя. В Будапеште также есть районные ограничения на посуточную аренду, поэтому вопрос не только налоговый, но и лицензионный.
- Нужно ли платить НДС с аренды
- Сдача жилой недвижимости в Венгрии освобождена от НДС как для частных лиц, так и для компаний, сдающих жильё частным арендаторам. При сдаче под коммерческое использование, офисы или торговлю, правила другие и может потребоваться регистрация по НДС. Большинство иностранных собственников, сдающих квартиры в Будапеште под жильё, обязанности по НДС с аренды не имеют.
- Что будет, если не декларировать доход
- NAV может доначислить неуплаченный налог, пени по ставке центрального банка плюс 5 процентных пунктов годовых и штраф до 50 процентов от неуплаченной суммы при небрежности. За умышленное сокрытие санкции выше. Добровольное раскрытие до начала проверки существенно снижает штраф. Срок давности обычно пять лет с конца соответствующего налогового года.
- Может ли венгерский бухгалтер вести всё удалённо
- Да, и для нерезидентов это стандартная схема. Венгерский зарегистрированный бухгалтер или налоговый консультант по доверенности подаёт декларации, общается с NAV и ведёт авансовые платежи. Физически присутствовать в Венгрии не нужно при наличии у представителя необходимых полномочий.
- Применяется ли ставка 15 процентов к коммерческой недвижимости
- Для частных лиц да, ставка 15 процентов применяется к доходу от аренды как жилой, так и коммерческой недвижимости. Но у коммерческой аренды другие последствия по НДС, и её чаще держат через корпоративную структуру. Если рассматриваете коммерческий объект в Будапеште, вопросы налогообложения и структуры стоит разбирать отдельно.