Как продать квартиру в Будапеште, живя за границей
Иностранный собственник может продать квартиру в Будапеште, не приезжая в Венгрию. Для этого оформляется нотариальная доверенность с апостилем на представителя в Венгрии. Понадобятся апостилированные документы, венгерский налоговый номер и лицензированный агент. Налог на прирост капитала в Венгрии составляет 15 процентов, но после пяти полных лет владения он обнуляется. Деньги переводятся за рубеж обычным банковским переводом после регистрации сделки в кадастре.
Можно ли продать, не приезжая в Венгрию
Да, и это обычная практика. Весь процесс закрывается через нотариальную доверенность на венгерского юриста. Он подписывает договор купли-продажи, подаёт документы в кадастр и ведёт расчёты. Лично появляться не нужно ни на одном этапе.
Ключевое условие это правильно оформленная доверенность. Её заверяет нотариус в вашей стране, после чего на неё ставится апостиль по Гаагской конвенции 1961 года. Если ваша страна конвенцию не подписывала, вместо апостиля нужна полная консульская легализация, и это дольше.
Порядок действий
Сначала вы оформляете доверенность и получаете венгерский налоговый номер, если его ещё нет. Юрист заказывает свежую выписку из кадастра и проверяет, нет ли обременений, о которых вы забыли.
Дальше агент готовит объект к показам, определяет цену и выставляет объявление. После того как покупатель найден, вносится задаток foglaló, обычно 10 процентов, и юрист готовит договор.
Договор подписывает ваш представитель по доверенности. Покупатель вносит остаток, юрист подаёт документы в кадастр. После регистрации деньги уходят вам.
От выставления до записи в кадастре обычно проходит от двух до четырёх месяцев. Дольше всего тянутся два этапа: время экспозиции на рынке, которое зависит от цены и состояния квартиры, и обработка в кадастре, 30 дней при обычной процедуре или несколько дней при ускоренной.
Какие документы понадобятся
Энергетический сертификат это тот документ, о котором забывают чаще всего. Он обязателен по закону, и без него сделку не закрыть. Новый стоит примерно от 30 000 до 60 000 форинтов и делается за несколько дней.
Налог с продажи
Венгрия облагает прирост капитала подоходным налогом по ставке 15 процентов. Прирост это разница между ценой продажи и ценой покупки, уменьшенная на документально подтверждённые расходы: налог при покупке, гонорар юриста, комиссия агентства, стоимость ремонта.
Самое важное правило: облагаемая часть прироста уменьшается с каждым годом владения и обнуляется после пяти полных лет. Если вы владели квартирой пять лет и больше, венгерского налога с продажи нет вообще.
Отдельно проверьте правила своей страны. Соглашения об избежании двойного налогообложения обычно дают зачёт уплаченного в Венгрии налога, но декларировать доход дома всё равно чаще всего нужно.
Комиссия агентства и прочие расходы
- Комиссия агентства. Обычно от 3 до 5 процентов от цены продажи, платит продавец.
- Гонорар юриста. При продаже обычно ниже, чем при покупке, но заложите его.
- Энергетический сертификат. От 30 000 до 60 000 форинтов, если действующего нет.
- Оформление доверенности и апостиль в вашей стране.
- Перевод документов присяжным переводчиком, если требуется.
- Погашение ипотеки, если она зарегистрирована на объекте.
Как вывести деньги
Ограничений на вывод средств от продажи недвижимости из Венгрии нет, независимо от вашего гражданства. Деньги переводятся обычным банковским переводом.
Венгерский счёт для этого не обязателен. Юрист может принять сумму на свой депозитный счёт и после закрытия сделки перевести её прямо на ваш зарубежный счёт. Но собственный венгерский счёт даёт больше контроля над моментом конвертации и переводом, а курс лучше брать через специализированный обменный сервис, а не через банк.
Банк-получатель запросит документы о происхождении средств. Договор купли-продажи и подтверждение регистрации в кадастре обычно закрывают этот вопрос. Держите их под рукой заранее.
Когда продавать
Два фактора влияют на цену сильнее всего: состояние квартиры и наличие арендатора. Квартира, освобождённая к сделке, продаётся дороже и быстрее, потому что её могут купить не только инвесторы, но и те, кто покупает для себя.
Квартиру с действующим договором аренды продать можно, но покупатель наследует обязательства по договору. Это сужает круг покупателей до инвесторов и обычно стоит вам несколько процентов цены.
Косметический ремонт перед продажей в Будапеште чаще всего окупается, особенно в старом фонде. Покупатели здесь плохо переносят вид изношенной сантехники и проводки, даже если технически всё работает.
Частые вопросы
- Нужно ли приезжать в Будапешт, чтобы продать квартиру
- Нет. Сделку можно закрыть полностью удалённо, оформив нотариальную доверенность с апостилем на венгерского юриста. Он подписывает договор купли-продажи и все документы для кадастра от вашего имени. Личное присутствие не требуется ни на одном этапе.
- Сколько времени занимает продажа из-за границы
- От выставления объекта до завершённой регистрации в кадастре обычно от двух до четырёх месяцев. Дольше всего тянутся время экспозиции, которое зависит от цены и состояния квартиры, и обработка в кадастре: 30 дней при обычной процедуре или несколько дней при ускоренной. Подготовка документов, прежде всего апостилированной доверенности, до выставления объекта экономит время потом.
- Какой налог с продажи платит нерезидент
- Венгрия применяет ставку подоходного налога 15 процентов к чистому приросту капитала. При этом облагаемая часть прироста уменьшается с каждым годом владения и обнуляется после пяти полных лет. Если вы владели квартирой пять лет или дольше, венгерского налога с продажи нет. Проверьте также правила своей страны: соглашения об избежании двойного налогообложения обычно дают зачёт уплаченного в Венгрии налога.
- Может ли гражданин страны вне ЕС свободно продать квартиру
- Да. Никаких ограничений на продажу венгерской жилой недвижимости, которой вы законно владеете, для граждан стран вне ЕС нет. Процесс одинаков независимо от гражданства. Вывод денег тоже не ограничен при условии, что вы можете документально подтвердить происхождение средств, то есть предъявить договор купли-продажи по стандартным банковским требованиям.
- Что делать, если на квартире ипотека
- Если на объекте зарегистрирована венгерская ипотека, её нужно погасить до сделки или одновременно с ней. Юрист согласует с банком сумму к погашению и организует снятие залога в кадастре в рамках закрытия сделки. Обычно платёж покупателя сначала идёт на погашение кредита, а остаток вам.
- Нужен ли венгерский счёт, чтобы получить деньги
- Не обязательно. Юрист может держать сумму на депозитном счёте и после закрытия сделки перевести её напрямую на ваш зарубежный счёт. Но венгерский счёт упрощает процесс и даёт больше контроля над сроками международного перевода. Если счёта нет, юрист или агент подскажут удобную схему под вашу ситуацию.
- Обязателен ли энергетический сертификат при продаже
- Да. Венгерский закон требует действующий энергетический сертификат для любой сделки с жилой недвижимостью. Он действителен 10 лет. Если срок истёк или сертификата никогда не было, аккредитованный венгерский аудитор подготовит его примерно за 30 000 до 60 000 форинтов. Агент может организовать это за вас.
- Можно ли продать квартиру, сданную в аренду
- Да, но действующий договор аренды влияет на сделку. Покупатель принимает на себя обязательства по договору. На практике продавцы либо дожидаются естественного окончания аренды, либо договариваются с арендатором о досрочном расторжении до выставления объекта. Свободная квартира обычно продаётся дороже и привлекает более широкий круг покупателей, включая тех, кто покупает для себя.